Rückzahlung der Mietkaution – Was muss der Vermieter beachten?

Die Rückzahlung der Mietkaution – Was nach einem vermeintlichen Standardprozedere klingt, ist in der Praxis oftmals mit vielen Fallstricken und langwierigen Auseinandersetzungen verbunden und kann somit leicht zu einer heiklen Angelegenheit zwischen Vermieter und Mieter werden. Um hier als Vermieter alles richtigzumachen, bedarf es einer fundierten Kenntnis der gängigen Praxis, der einschlägigen rechtlichen Regelungen sowie der relevanten Rechtsprechung. In diesem Überblick fassen wir zusammen, was Vermieter beachten sollten, wenn es um die Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter geht.

Grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Mietkaution

Die grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Mietkaution an den Mieter ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass der Vermieter niemals Eigentümer der Mietkaution wird, sondern diese stets Eigentum des Mieters bleibt. Der Mieter leistet die Kaution als Sicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses, während der Vermieter dieses Geld über die Dauer des Mietverhältnisses lediglich treuhänderisch verwaltet. Daher gilt im Grundsatz die Regel, dass der Mieter einen Rechtsanspruch auf Rückzahlung – inklusive der im Anlagezeitraum angefallenen Zinsen – gegen den Vermieter hat, wenn das Mietverhältnis endet.

Gibt es eine konkrete Frist für die Rückzahlung der Mietkaution?

Die Rückzahlung muss nicht unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgen. Dem Vermieter wird eine Frist zugestanden, um die Mietimmobilie auf Schäden zu untersuchen und die finale Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Eine gesetzlich geregelte Frist gibt es nicht – in der Praxis hat sich ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten als üblich herausgestellt, wobei sich die Frist im Einzelfall auch auf mehr als ein Jahr ausdehnen kann, insbesondere im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Achtung: Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche gegen den Mieter sechs Monate nach Rückgabe der Mietimmobilie. Wird dieser Zeitpunkt verpasst, kann der Mieter Verjährungseinrede erheben. Zu beachten ist zudem § 215 BGB, wonach die Aufrechnung mit einem bereits verjährten Anspruch möglich ist, sofern dieser zum Zeitpunkt der ersten Aufrechnungsmöglichkeit noch nicht verjährt war.

An wen muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Die Rückzahlung hat an denjenigen zu erfolgen, der als Mieter im Mietvertrag steht und die Kaution tatsächlich geleistet hat – und zwar auch dann, wenn zwischenzeitlich ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, denn die Kaution bei Eigentümerwechsel geht gemäß § 566a BGB automatisch auf den neuen Eigentümer über. Gibt es mehrere gleichberechtigte Mitmieter, sind diese hinsichtlich der Kaution Mitgläubiger gemäß § 432 BGB: Der Vermieter zahlt mit befreiender Wirkung nur an alle Mitmieter gemeinsam zurück. Ein einzelner Mitmieter kann die Rückzahlung deshalb nicht an sich allein verlangen, sondern nur die Zahlung an alle gemeinsam fordern. Als Vermieter sollten Sie daher darauf achten, dass schriftliche Rückzahlungsforderungen von allen Mitmietern unterschrieben sind.

Wann darf die Mietkaution einbehalten werden und wie darf sie verwendet werden?

Für das Einbehalten gilt der Grundsatz der Zweckbindung: Mit der Kaution dürfen nur Ansprüche verrechnet werden, die sich aus dem konkreten Mietverhältnis ergeben. Zu den typischen Fällen der teilweisen oder vollständigen Einbehaltung zählen:

Ausstehende Mietzahlungen und Mietrückstände

Offene Mieten sind der eindeutigste Fall. Verrechnen dürfen Sie sowohl Mietrückstände, die während der Mietzeit aufgelaufen sind, als auch die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für den Zeitraum, in dem der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben hat. Auch ein Mietausfall, der Ihnen entsteht, weil die Wohnung wegen vom Mieter verursachter Schäden nicht sofort weitervermietet werden konnte, gehört dazu – allerdings nur für den Zeitraum, den die Instandsetzung tatsächlich beansprucht hat. Beziffern Sie jede dieser Positionen einzeln und mit Zeitraum, eine Sammelposition „Mietrückstände“ genügt in der Kautionsabrechnung nicht.

Schäden an der Mietsache und Schadensersatzansprüche

Entscheidend ist die Abgrenzung zur vertragsgemäßen Abnutzung. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten: abgelaufene Teppiche, Gebrauchsspuren auf dem Parkett oder verblasste Wandfarbe begründen deshalb keinen Schadensersatzanspruch. Ein ersatzfähiger Schaden liegt erst vor, wenn die Mietsache über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus beschädigt wurde, etwa durch Brandlöcher, Bohrungen im Fliesenspiegel oder Tierschäden am Bodenbelag. Halten Sie den Zustand beim Auszug in einem Übergabeprotokoll mit Fotos fest – im Streitfall tragen Sie als Vermieter die Beweislast dafür, dass der Schaden bei Rückgabe vorhanden war. Beachten Sie zudem die Frist aus § 548 Abs. 1 BGB: Ersatzansprüche verjähren sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.

Nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen

Einen Einbehalt für Schönheitsreparaturen können Sie nur geltend machen, wenn die Pflicht dazu wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Zwei Konstellationen machen die Klausel unwirksam: starre Fristenpläne, die den tatsächlichen Zustand der Wohnung unberücksichtigt lassen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03), und die Übergabe einer unrenovierten Wohnung ohne angemessenen Ausgleich (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Ist die Klausel unwirksam, bleibt die Renovierung Ihre Aufgabe als Vermieter – ein Einbehalt aus der Kaution ist dann nicht zulässig.

Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung

Steht die letzte Betriebskostenabrechnung noch aus, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kautionssumme als Sicherheit für die zu erwartende Nachzahlung zurückbehalten. Angemessen heißt: an den Nachzahlungen der Vorjahre orientiert, nicht die volle Kaution. Den unstrittigen Rest zahlen Sie bereits vorher aus. Die Abrechnung selbst müssen Sie nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen; danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, sofern Sie die Verspätung zu vertreten haben.

Wofür die Kaution nicht verwendet werden darf

Die Zweckbindung wirkt in beide Richtungen. Nicht verrechnen dürfen Sie Forderungen aus einem rechtlich eigenständigen weiteren Vertrag, etwa einem separat abgeschlossenen Garagenmietvertrag oder einem Darlehen an denselben Mieter. Während des laufenden Mietverhältnisses ist ein Zugriff auf die Mietsicherheit ohnehin nur zulässig, wenn die Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist. Wurde statt einer Barkaution eine Mietkautionsbürgschaft gestellt, verrechnen Sie nicht mit einem Guthaben, sondern nehmen den Bürgen mit einer bezifferten und begründeten Forderung in Anspruch.

Keine eigenmächtige Verrechnung der Kaution durch den Mieter akzeptieren

Der Mieter hat keine rechtliche Grundlage dafür, sich seine Kaution durch sogenanntes „Abwohnen“ selbst zurückzuholen – etwa indem er in den letzten Monaten des Mietverhältnisses die Mietzahlung einstellt. Als Vermieter sollten Sie auf die Mietzahlung bestehen und ein Abwohnen der Kaution nicht akzeptieren, da die Kaution sonst nicht mehr zur Deckung etwaiger weiterer Ansprüche zur Verfügung steht.

Unbedingt eine Kautionsabrechnung erstellen

Als Vermieter sind Sie nicht nur zur Rückzahlung, sondern auch zur Erstellung einer schriftlichen Kautionsabrechnung verpflichtet – Voraussetzung für eine rechtmäßige Inanspruchnahme der Kaution. Im Fall einer Barkaution müssen folgende Angaben enthalten sein:

Fazit

Die Rückzahlung der Kaution birgt viel Konfliktpotenzial zwischen Mieter und Vermieter, insbesondere bezüglich des Zeitpunkts. Um Konflikten vorzubeugen, sollten Sie als Vermieter innerhalb der Ihnen zustehenden Frist alles Mögliche und Zumutbare unternehmen, um eine baldige Rückzahlung zu ermöglichen – insbesondere die finale Betriebskostenabrechnung so bald wie möglich zu erstellen. Gleichzeitig gilt: Lassen Sie sich von ungeduldigen Mietern nicht zu einer voreiligen Rückzahlung drängen.