§ 551 BGB: Rechtsgrundlagen der Mietkaution

Die Mietkaution dient in erster Linie als Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter die Mietzahlungen nicht leisten kann oder Forderungen gegen ihn gestellt werden. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Rechtsgrundlagen der Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt.

Mietkaution im BGB: § 551 im Detail

Die rechtlichen Vorgaben zur Mietkaution stehen gebündelt in § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Die Vorschrift gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum und regelt in vier Absätzen, wie hoch eine Mietsicherheit höchstens ausfallen darf, wie der Mieter sie aufbringen kann, wie der Vermieter das Geld während der Mietzeit anzulegen hat und dass Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam sind. Mit diesen Regeln wollte der Gesetzgeber verhindern, dass Vermieter überhöhte Summen verlangen oder frei über die Kaution verfügen, während sie dem Mieter weiterhin als Sicherheit für offene Forderungen aus dem Mietverhältnis dient.

§ 551 Absatz 1 BGB: Die Begrenzung auf drei Nettokaltmieten

Nach § 551 Absatz 1 BGB darf die Mietsicherheit höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete betragen – also der Grundmiete ohne Betriebskosten oder Vorauszahlungen dafür. Das schützt Mieter beim Einzug in eine neue Wohnung vor überhöhten Forderungen. Beispiel: Bei einer Nettokaltmiete von 700 Euro darf die Kaution maximal 2.100 Euro betragen; wie sich die zulässige Höhe im Einzelfall berechnet, zeigt der Artikel zur Berechnung der Mietkaution. Zahlt ein Mieter mehr als diese Grenze, hat er Anspruch auf Rückzahlung des überschüssigen Betrags. Eine nachträgliche Erhöhung bei einer Mieterhöhung ist ebenfalls nicht zulässig, da die vereinbarte Summe als ausreichend gilt und Bestand hat. Verpflichtet, überhaupt eine Mietsicherheit zu verlangen, ist der Vermieter im Übrigen nicht: Fehlt dazu eine Regelung im Mietvertrag, entfällt der Anspruch.

§ 551 Absatz 2 BGB: Das Recht auf drei Monatsraten

§ 551 Absatz 2 BGB räumt dem Mieter ein Wahlrecht ein: Auch wenn der Mietvertrag eine Einmalzahlung vorsieht, darf die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden. Die erste Rate ist bereits bei Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Monatsmieten geschuldet. Für Hausverwaltungen und Vermieter bedeutet das in der Praxis: Ein vollständiger Kautionseingang direkt zum Einzug ist rechtlich nicht garantiert, selbst wenn der Mietvertrag etwas anderes nahelegt. Wer die Kautionsverwaltung plant, sollte diese Ratenmöglichkeit von Anfang an einkalkulieren, statt sie erst zu bemerken, wenn eine zweite oder dritte Rate ausbleibt.

§ 551 Absatz 3 BGB: Getrennte, insolvenzsichere Anlage

Sobald die Kaution beim Vermieter eingegangen ist, verpflichtet § 551 Absatz 3 BGB ihn, das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen – insolvenzsicher, also so, dass die Kautionssumme bei einer Insolvenz des Vermieters nicht in dessen übrige Vermögensmasse fällt. Ohne abweichende Vereinbarung gilt dafür der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz; Vermieter und Mieter können aber auch eine andere Anlageform vereinbaren, etwa ein separates Kautionskonto bei einer Bank. Entscheidend sind die Sätze 3 und 4 des Absatzes 3: Unabhängig von der gewählten Anlageform stehen die Erträge in jedem Fall dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit – der Vermieter darf sie sich nicht selbst gutschreiben. Was ein Verkauf der Immobilie oder ein Eigentümerwechsel während der Mietzeit für das Kautionskonto bedeutet, beschreibt der Beitrag zu Übertragungen von Kautionskonten.

§ 551 Absatz 4 BGB: Abweichende Vereinbarungen sind unwirksam

Absatz 4 macht die Regeln der Absätze 1 bis 3 zwingend: Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, ist unwirksam, auch wenn der Mieter den Vertrag so unterschrieben hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entfällt dabei in der Regel nur der abweichende Teil; die Pflicht, eine Kaution zu leisten, bleibt bestehen. In der Verwaltungspraxis begegnen vor allem drei solcher Klauseln:

Wie eine Kautionsklausel aussieht, die diese Grenzen einhält, zeigt die Musterformulierung für die Mietkaution im Mietvertrag.

Rechtsprechung zu § 551 BGB

Wo der Wortlaut von § 551 BGB Fragen offenlässt, hat der Bundesgerichtshof sie in einer Reihe von Urteilen beantwortet. Die folgenden sechs Entscheidungen betreffen Situationen, die in der Kautionsverwaltung immer wieder vorkommen, jeweils mit der Folge für die Verwaltungspraxis:

Rechtsgrundlagen Mietkaution: Rückzahlung der Kaution und Verjährung nach § 548 BGB

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Eine im Gesetz genannte feste Frist dafür gibt es nicht – maßgeblich ist eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist, innerhalb derer der Vermieter offene Forderungen klären darf, bevor er die Sicherheit freigibt. Welche Fristen und Fallstricke bei der Rückzahlung der Mietkaution in der Praxis eine Rolle spielen, erläutert der gleichnamige Artikel im Detail. Dort finden Sie auch ein Muster für Kautionsabrechnung und Eingangsbestätigung.

Verjährung nach § 548 BGB: Die 6-Monats-Frist für Ersatzansprüche

Von der Rückzahlungsfrist zu unterscheiden ist die Verjährung nach § 548 BGB. Sie betrifft nicht die Kaution selbst, sondern Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, etwa Schäden in der Wohnung. Solche Forderungen verjähren sechs Monate, nachdem der Vermieter die Wohnung zurückerhalten hat. Für die Kautionsabrechnung heißt das aber nicht, dass der Vermieter nach sechs Monaten die volle Kaution auszahlen muss: Nach § 215 BGB darf er mit einem Schadensersatzanspruch auch danach noch gegen den Rückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen, wenn der Anspruch zu dem Zeitpunkt, in dem erstmals aufgerechnet werden konnte, noch nicht verjährt war. Bei einer Barkaution gilt das laut Bundesgerichtshof auch dann, wenn der Vermieter innerhalb der sechs Monate noch gar keinen Geldersatz verlangt hatte (BGH, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23). Für Forderungen, die über die Kaution hinausgehen, muss er die Verjährung dagegen rechtzeitig hemmen, etwa durch Klage oder Mahnbescheid (§ 204 BGB) – ein Schreiben an den Mieter allein reicht dafür nicht.

Rückzahlungsfristen: Wie lange darf die Kaution einbehalten werden?

Für die Rückzahlung selbst nennt das Gesetz keine feste Zahl von Monaten – die Gerichte legen im Einzelfall aus, was als angemessene Prüffrist gilt. In der Rechtsprechung reichen die genannten Zeitspannen von einigen Wochen bis zu sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses – einfache Fälle ohne offene Forderungen fallen eher kurz aus, komplexere Sachverhalte länger. Häufigster Grund für eine längere Wartezeit ist eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung: Solange nicht feststeht, ob und in welcher Höhe eine Nachzahlung droht, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, muss den unstrittigen Rest aber bereits auszahlen. Für einen (Teil-)Einbehalt kommen insbesondere folgende Fälle infrage:

Was tun, wenn der Mieter die Mietkaution nicht zahlt?

Zahlt der Mieter die Kaution nicht, kann der Vermieter ihn schriftlich erinnern und ihm eine Zahlungsfrist setzen; Voraussetzung für eine Kündigung ist das nicht. Fristlos kündigen darf er nach § 543 Absatz 1 in Verbindung mit § 569 Absatz 2a BGB, sobald der Mieter mit der Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung) in Verzug ist. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung ist dann nicht erforderlich. Fehlt nur ein kleinerer Betrag, etwa eine von drei Raten, reicht § 569 Absatz 2a BGB als Kündigungsgrund nicht aus.

Was tun, wenn der Vermieter die Mietkaution nicht zurückerstattet?

Sollte der Vermieter die Mietsicherheit nicht innerhalb einer angemessenen Frist zurückzahlen, sollte der Mieter ihn telefonisch kontaktieren und an die Zahlung erinnern. Erhält er die Kaution weiterhin nicht, wird eine Frist von 10 oder 14 Tagen gesetzt. Bleibt auch das erfolglos, sollte er sich Rechtsbeistand suchen – etwa über den Mieterschutzbund.

Die Möglichkeiten einer Mietsicherheit

In der Regel erfolgt die Abwicklung der Kaution über eine sogenannte Barkaution (§ 551 BGB, Absatz 3): Der Vermieter erhält die Kaution bar oder überwiesen und legt die Kautionssumme auf einem separaten Konto ab. Weitere gängige Optionen sind: