Kaution abwohnen: Warum Mieter die letzte Miete nicht einbehalten dürfen

Das Mietverhältnis neigt sich dem Ende zu und die Wohnungsübergabe steht bevor. In dieser Phase taucht häufig eine Frage auf, die bei Vermietern und Verwaltern für Unsicherheit sorgt: Der Mieter schlägt vor, die letzten Mietzahlungen einfach auszusetzen und stattdessen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen. Dieses Vorgehen wird umgangssprachlich als "Kaution abwohnen" bezeichnet.

Obwohl diese Idee für Mieter praktisch erscheinen mag, ist sie rechtlich unzulässig und kann für beide Seiten zu erheblichen Problemen führen. Dieser Artikel erklärt Ihnen die rechtlichen Grundlagen, zeigt die Konsequenzen auf und gibt Ihnen als Vermieter oder Hausverwalter eine klare Handlungsempfehlung, wenn ein Mieter die letzte Miete nicht zahlt.

Was bedeutet Kaution abwohnen?

Unter dem Begriff „Kaution abwohnen“ versteht man den Versuch eines Mieters, die Zahlung der letzten Monatsmiete oder sogar mehrerer Mieten vor dem vertraglichen Ende des Mietverhältnisses einzustellen. Die Annahme dahinter ist, dass der Vermieter die ausstehenden Beträge einfach von der hinterlegten Mietsicherheit einbehalten kann.

Dieser Gedanke beruht auf einem fundamentalen Missverständnis über den Zweck der Mietkaution. Viele Mieter glauben fälschlicherweise, die Kaution sei eine Art Vorauszahlung für die letzten Mieten. Tatsächlich handelt es sich jedoch um eine Sicherheitsleistung, deren Funktion eine ganz andere ist. Die einseitige Verrechnung durch den Mieter stellt einen Vertragsbruch dar, den Sie als Vermieter nicht hinnehmen müssen.

Die Rechtslage: Zweckbindung der Kaution nach § 551 BGB

Die rechtliche Unzulässigkeit des Abwohnens ergibt sich direkt aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Zwei Paragraphen sind hierbei entscheidend. Zum einen regelt § 535 Abs. 2 BGB die Hauptpflicht des Mieters: Er ist zur Entrichtung der vereinbarten Miete verpflichtet. Diese Pflicht besteht uneingeschränkt bis zum letzten Tag des Mietvertrags.

Zum anderen setzt § 551 BGB den gesetzlichen Rahmen der Mietkaution. Diese dient dem Vermieter als Sicherheit für seine Ansprüche, die nach Beendigung des Mietverhältnisses entstehen oder dann noch offen sind. Dazu gehören beispielsweise:

• Ansprüche auf Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache.
• Nachforderungen aus der noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.
• Ausstehende Schönheitsreparaturen, sofern vertraglich wirksam vereinbart.

Die Kaution ist also streng zweckgebunden. Sie ist keine Mietvorauszahlung. Eine Aufrechnung der Miete mit dem Anspruch auf Kautionsrückzahlung während des laufenden Mietverhältnisses ist nach § 387 BGB nicht möglich. Der Grund dafür ist, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution erst nach Mietende und Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters fällig wird.

Was die Rechtsprechung zum Abwohnen der Kaution sagt

Deutsche Gerichte haben die Unzulässigkeit der Verrechnung der letzten Miete mit der Kaution immer wieder bestätigt. Exemplarisch ist ein Urteil des Amtsgerichts München vom 05.04.2016 (Az.: 432 C 1707/16). Die Richter stellten klar, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, die Mietzahlungen vor Vertragsende einzustellen, um die Kaution „abzuwohnen“. Ein solches Vorgehen hebele den Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung aus und sei treuwidrig.

Die Zweckbindung der Kaution als Sicherheit für den Vermieter wird auch durch andere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) untermauert. So darf ein Vermieter beispielsweise nach Mietende einen angemessenen Teil der Kaution für zu erwartende Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung einbehalten (BGH, Az.: VIII ZR 71/05). Dies zeigt, dass die Kaution bis zur endgültigen Klärung aller Ansprüche als Sicherheit dient.

Folgen für Mieter, wenn die letzte Miete ausbleibt

Entscheidet sich ein Mieter dazu, die Kaution abzuwohnen, stellt dies nicht nur einen Vertragsbruch dar, sondern kann auch ernste finanzielle und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Stellt der Mieter die Zahlung ein, gerät er automatisch in Zahlungsverzug.

Als Vermieter haben Sie in diesem Fall das Recht, die ausstehende Miete anzumahnen und gerichtlich einzufordern. Die Kosten für ein Mahnverfahren oder eine Zahlungsklage muss am Ende der unterlegene Mieter tragen. Diese übersteigen die eigentliche Mietschuld oft erheblich. Ist der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug, können Sie als Vermieter nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB sogar eine außerordentliche fristlose Kündigung aussprechen, auch wenn das Mietverhältnis ohnehin bald endet. Die Schwelle von zwei vollen Monatsmieten gilt nur für die zweite Variante, bei der sich der Rückstand über mehr als zwei Termine erstreckt.

Zudem verliert die Kaution ihren eigentlichen Zweck. Sollten nach dem Auszug des Mieters Schäden in der Wohnung festgestellt werden oder eine hohe Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung resultieren, steht die Kaution für die Deckung dieser Kosten nicht mehr oder nur noch teilweise zur Verfügung, da sie bereits für die ausstehende Miete verrechnet werden muss. Der Vermieter muss diese weiteren Forderungen dann separat einklagen, was wiederum mit Kosten und Aufwand verbunden ist.

Wie Vermieter und Verwalter richtig reagieren

Wenn ein Mieter ankündigt, die letzte Miete mit der Kaution verrechnen zu wollen oder die Zahlung einfach einstellt, ist schnelles und korrektes Handeln entscheidend. Wir empfehlen Ihnen bei Getmomo folgendes Vorgehen:

1. Schriftlich zur Zahlung auffordern

Informieren Sie den Mieter umgehend schriftlich über seinen Irrtum. Weisen Sie ihn auf seine vertragliche Pflicht zur Mietzahlung bis zum Vertragsende hin und setzen Sie ihm eine kurze Frist zur Begleichung des Rückstands. Dadurch setzen Sie ihn offiziell in Verzug.

2. Rechtliche Schritte einleiten

Reagiert der Mieter nicht auf die Mahnung, sollten Sie ohne Zögern ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten. Dieses Verfahren ist ein standardisierter Weg, um einen vollstreckbaren Titel zu erhalten. Widerspricht der Mieter dem Mahnbescheid, ist der nächste Schritt die Zahlungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht.

Sonderfall: Aufrechnung nach dem Auszug

Der eigentliche Zweck der Kaution entfaltet sich erst nach dem Ende des Mietverhältnisses. Nach der Rückgabe der Wohnung haben Sie als Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist. Eine gesetzliche Frist dafür gibt es nicht. In der Praxis haben sich drei bis sechs Monate eingebürgert, der Bundesgerichtshof stellt jedoch ausdrücklich auf die Umstände des Einzelfalls ab und hält auch mehr als sechs Monate für möglich (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05). Diese Frist kann sich verlängern, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht und eine Nachzahlung zu erwarten ist.

Innerhalb dieser Frist prüfen Sie die Wohnung auf Schäden und erstellen die finale Nebenkostenabrechnung. Anschließend erstellen Sie eine detaillierte Kautionsabrechnung. In dieser stellen Sie Ihre berechtigten Forderungen (z.B. Reparaturkosten, Mietrückstände, Nebenkostennachzahlungen) der Kautionssumme gegenüber. Nur dieser Vorgang stellt eine rechtlich korrekte Verrechnung dar. Ein eventueller Restbetrag ist an den Mieter auszuzahlen. Sind Ihre Forderungen höher als die Kaution, müssen Sie den Differenzbetrag beim Mieter einfordern.

Fazit

Das „Kaution abwohnen“ ist ein hartnäckiger Mythos im Mietrecht, der jedoch keine rechtliche Grundlage hat. Die Mietkaution ist eine zweckgebundene Sicherheitsleistung für Ansprüche nach Mietende und darf nicht zur Tilgung der letzten laufenden Mieten verwendet werden. Die Pflicht zur Mietzahlung besteht für den Mieter bis zum finalen Vertragsende.

Für Vermieter und Hausverwalter ist es entscheidend, bei einem solchen Versuch des Mieters konsequent und rechtlich korrekt zu handeln. Eine klare Kommunikation, gefolgt von einer schriftlichen Mahnung und gegebenenfalls gerichtlichen Schritten, sichert Ihre Ansprüche und vermeidet spätere finanzielle Nachteile. So stellen Sie sicher, dass die Kaution ihren wahren Zweck erfüllt: die Absicherung Ihrer Interessen nach dem Auszug des Mieters.

Häufige Fragen zum Abwohnen der Kaution

Darf ich als Mieter die letzte Miete einfach einbehalten und mit der Kaution verrechnen?

Nein, das ist rechtlich unzulässig. Ihre Pflicht zur Zahlung der Miete besteht laut § 535 BGB bis zum Ende des Mietvertrags. Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter und darf nicht einseitig mit laufenden Mieten verrechnet werden.

Warum ist das „Abwohnen“ der Kaution verboten?

Es untergräbt den gesetzlich festgelegten Sicherungszweck der Kaution (§ 551 BGB). Diese soll dem Vermieter nach Ihrem Auszug als Sicherheit für eventuelle Schäden oder ausstehende Nebenkostenabrechnungen dienen. Bei einer vorzeitigen Verrechnung wäre dieser Zweck nicht mehr erfüllt.

Welche Konsequenzen drohen mir, wenn ich die letzte Miete nicht zahle?

Wenn Sie die letzte Miete nicht zahlen, geraten Sie in Zahlungsverzug. Der Vermieter kann die Miete gerichtlich einklagen, was für Sie mit erheblichen Zusatzkosten verbunden ist.

Wann wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution fällig?

Der Anspruch auf Kautionsrückzahlung wird erst fällig, nachdem das Mietverhältnis beendet ist und der Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist hatte. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. In der Praxis sind drei bis sechs Monate üblich, bei noch offener Betriebskostenabrechnung kann es länger dauern.

Gibt es Ausnahmen, in denen eine Verrechnung doch möglich ist?

Eine Verrechnung während des Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn der Vermieter dem ausdrücklich zustimmt. Aus Beweisgründen sollte eine solche Vereinbarung immer schriftlich festgehalten werden. Eine weitere gesetzliche Ausnahme besteht, wenn der Vermieter die Kaution nachweislich nicht wie vorgeschrieben insolvenzfest angelegt hat. In diesem Fall kann der Mieter die Miete bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten.