WEG-Verwaltervertrag Muster 2026: PDF zum Ausfüllen und die Klauseln, auf die es ankommt

Ein Verwaltervertrag, der 2019 sauber war, hat 2026 Lücken. Seit dem WEMoG (1. Dezember 2020) trägt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Verwaltung selbst, schließt den Vertrag und wird dabei vom Beiratsvorsitzenden oder einem ermächtigten Eigentümer vertreten. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, ein zertifizierter Verwalter gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, Versammlungen dürfen rein virtuell stattfinden.

Dazu kommt die AGB-Rechtsprechung: Die Gemeinschaft gilt als Verbraucher, sobald ihr ein Verbraucher angehört (BGH, Urteil vom 25.3.2015 – VIII ZR 243/13). Wer als Verwalter das Formular stellt, muss die Klauselverbote der §§ 307 bis 309 BGB einhalten; Instanzgerichte haben Klauseln zu pauschalen Erhöhungen, Haftungsausschlüssen und unbestimmten Sondervergütungen gekippt, teils mit Rückzahlung.

Dieser Beitrag liefert ein kostenloses, ausfüllbares Muster mit Rechtsstand August 2026 samt Arbeitshilfe und erklärt die Stellen, an denen Verträge scheitern: Laufzeit, Vergütung, Befugnisse, Haftung, Konten, Zertifizierung, Übergabe. Dazu den Beschlussweg von der Einladung bis zur Unterschrift.

Das Wichtigste in Kürze

• Laufzeit: höchstens fünf Jahre, bei Erstbestellung drei; Abberufung jederzeit, Vertragsende spätestens sechs Monate danach; keine Verlängerungsautomatik.
• Vergütung: Grundvergütung je Einheit und Monat brutto, Sondervergütung nur aus einer bezifferten Liste, kein „nach Aufwand“ ohne Stundensatz, keine automatische Erhöhung.
• Befugnisse und Haftung: Erweiterungen nach § 27 Abs. 2 WEG nur mit Beschluss und Wertgrenzen; Haftungsklausel im Rahmen von § 309 Nr. 7 BGB, Berufshaftpflicht nach § 15 MaBV.
• Konten und Zertifizierung: Alle Konten lauten auf die Gemeinschaft, die Rücklage liegt getrennt; die zertifizierte Person steht im Vertrag (§ 26a WEG).
• Ablauf: Entwurf mit der Ladung versenden, zwei Beschlüsse, Unterschrift durch den Vertreter nach § 9b Abs. 2 WEG, Widerrufsbelehrung übergeben.

Muster herunterladen: Vertrag zum Ausfüllen

Beide Fassungen enthalten denselben Vertrag mit denselben 196 ausfüllbaren Feldern. Sie unterscheiden sich nur darin, ob die vierseitige Anleitung vorangestellt ist.

Wer den Beschluss noch vorbereiten muss, findet Ladungstext, die beiden Beschlussvorlagen, eine Checkliste vor der Unterschrift und eine Übergabe-Checkliste in der Arbeitshilfe, dort stehen auch die Erläuterungen zu jeder Klausel.

Der Vertragstext ist aus der Verwalterpraxis geschrieben und mit Blick auf die AGB-Kontrolle formuliert. Er enthält:

• Vertrag, § 1 bis § 14: von Bestellung, Vertragsschluss und Laufzeit über Aufgaben, Befugnisse, Konten, Vergütung, Haftung und Zertifizierung bis Übergabe und Schlussbestimmungen, danach der Unterschriftenblock.
• Anlage 1 Leistungskatalog: Grundleistungen in neun Gruppen und 22 nummerierte besondere Leistungen mit Auslöser, dazu drei Freizeilen. Was dort nicht steht, ist mit der Grundvergütung abgegolten; die gesetzlichen Grundpflichten des WEG-Verwalters schränkt der Katalog nicht ein.
• Anlage 2 Vergütungsübersicht: Grundvergütung je Einheitstyp, optionale Staffel, Sondervergütung je Position, Stundensätze nach Qualifikation, Auslagen; alle Beträge als Felder, netto und brutto.
• Anlage 3 Widerrufsbelehrung: gesetzliches Muster, Widerrufsformular und Erklärung zum Leistungsbeginn.
• Arbeitshilfe, Teil A: Ladungstext, Beschluss zur Bestellung, Beschluss zum Vertragsabschluss mit Ermächtigung und Kompetenzen, Checkliste vor Unterschrift, Übergabe-Checkliste vom Vorverwalter.
• Arbeitshilfe, Teil B Erläuterungen: zu jedem Paragraphen und jeder Anlage: was die Klausel regelt, warum, worauf Sie beim Ausfüllen achten, welcher Fehler typisch ist.

Beträge, Fristen und Namen sind ausfüllbare Felder; Wahlklauseln sind Auswahlfelder, bei denen sich die Varianten gegenseitig ausschließen. Datums- und Betragsfelder prüfen die Eingabe, und die Bruttobeträge in Anlage 2 rechnen sich aus dem Nettobetrag und dem eingetragenen Steuersatz. Preise oder Fristempfehlungen enthält der Vertragstext bewusst nicht. Ausfüllen können Sie die Dateien in gängigen PDF-Programmen; die Rechenfelder funktionieren im Acrobat Reader, in anderen Programmen tragen Sie die Beträge von Hand ein.

Bestellung und Verwaltervertrag: zwei Rechtsakte

Die Bestellung ist ein Organakt: Die Wohnungseigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit, wer Verwalter wird (§ 26 Abs. 1 WEG). Der Verwaltervertrag ist davon zu trennen; er regelt als Geschäftsbesorgungsvertrag Leistungen, Vergütung und Pflichten. Der BGH hat diese Trennung 2002 bestätigt (Beschluss vom 20.6.2002 – V ZB 39/01). Wird der Bestellungsbeschluss aufgehoben, bleibt der Vertrag zunächst bestehen und umgekehrt (BGH, Urteil vom 5.7.2019 – V ZR 278/17).

Vertragspartnerin ist die Gemeinschaft, nicht „die Eigentümer“. Gegenüber dem Verwalter vertritt sie der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer (§ 9b Abs. 2 WEG); der Verwalter darf den Vertrag nicht für die Gemeinschaft unterschreiben. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Bestellung in der Regel nur, wenn die Eckpunkte des Vertrags, vor allem Laufzeit und Vergütung, in derselben Versammlung beschlossen werden (BGH, Urteil vom 27.2.2015 – V ZR 114/14). Deshalb enthält die Arbeitshilfe (Teil A) zwei getrennte Beschlussvorlagen.

Für Bank und Grundbuch weist der Verwalter seine Bestellung durch die Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften nach (§ 26 Abs. 4 WEG). Das Muster verzichtet deshalb auf eine gesonderte Vollmachtsurkunde (§ 4 Abs. 6). Ein eigener Beitrag erklärt, wie Beschlüsse zustande kommen und angefochten werden.

Klausel für Klausel: die kritischen Stellen

Sieben Stellen entscheiden über Streit oder Ruhe. Bewusst fehlen im Muster: eine Entlastungsklausel (kein Anspruch auf Entlastung, BGH, Beschluss vom 17.7.2003 – V ZB 11/03), eine Befreiung von § 181 BGB, Vertragsstrafen, eine salvatorische Ersetzungsklausel, ein Gerichtsstand.

Laufzeit und Beendigung (§ 2)

§ 26 Abs. 2 WEG begrenzt die Bestellung auf fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf drei. Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach (§ 26 Abs. 3). Davon kann kein Vertrag abweichen (§ 26 Abs. 5; BGH, Urteil vom 25.2.2022 – V ZR 65/21): Klauseln, die die Abberufung erschweren oder an eine Zahlung knüpfen, sind unwirksam. Verlängerungsautomatiken sind doppelt unwirksam: Die Bestellung verlängert sich nie von selbst, und § 309 Nr. 9 BGB verbietet stillschweigende Verlängerungen um feste Perioden.

Umstritten ist, ob die Zwei-Jahres-Grenze des § 309 Nr. 9 Buchstabe a BGB für Verwalterverträge gilt. Der BGH hatte das 2002 verneint (V ZB 39/01); ob das nach dem WEMoG fortgilt, ist offen. Das Muster koppelt die Laufzeit an den Bestellungszeitraum und bietet in § 2 Abs. 2 als Option ein Kündigungsrecht der Gemeinschaft nach zwei Jahren an. Nach einer Abberufung gibt es bis zum Vertragsende die Grundvergütung unter Anrechnung ersparter Aufwendungen (§ 615 Satz 2 BGB), keine feste Fortzahlung. Wer nach Ablauf der Bestellung oder nach einem gekippten Bestellungsbeschluss einfach weiterverwaltet, steht nicht besser da: Der faktische Verwalter trifft dieselben Pflichten wie einen bestellten, und für unberechtigte Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen haftet er auf Schadensersatz (BGH, Urteil vom 30.1.2026 – V ZR 76/25).

Vergütung und Sondervergütung (§ 8, Anlage 2)

Der Verwalter darf zwischen Pauschale und aufgeteilter Vergütung wählen; die gesondert vergüteten Tätigkeiten müssen dann klar von den mit der Grundvergütung abgegoltenen abgegrenzt und der Gesamtumfang für die laufenden Aufgaben erkennbar sein (V ZR 278/17). Sondervergütungen für außerordentliche Versammlungen, größere Baumaßnahmen und Versicherungsschäden hat der BGH gebilligt, wenn sie transparent neben der Grundvergütung stehen (Urteil vom 11.6.2021 – V ZR 215/20). Versammlungen, deren Anlass der Verwalter zu vertreten hat, dürfen nichts kosten.

Drei Fehler kosten Geld: „nach Aufwand“ ohne Stundensatz (Rückzahlung droht), pauschale jährliche Erhöhungen (4 Prozent pro Jahr unwirksam: LG Frankfurt am Main, Urteil vom 24.6.2021 – 2-13 S 35/20) und leere Vergütungsfelder. Das Muster bepreist die Grundvergütung je Einheit und Monat brutto und lässt Sondervergütung nur für die in Anlage 1 Teil B nummerierten Leistungen zu den in Anlage 2 bezifferten Sätzen zu. Prozentsätze kennt es nur mit Bezugsgröße und Schwelle, bei Versicherungsschäden zusätzlich mit Jahresdeckel. Anpassungen sind nur als vorab beschlossene Staffel möglich oder als Leistungsvorbehalt, also nach Verhandlung und Beschluss. Leere Zeilen bedeuten: keine Vergütung.

Befugnisse mit Wertgrenzen (§ 4)

Ohne Beschluss darf der Verwalter Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen treffen sowie Fristen wahren und Nachteile abwenden (§ 27 Abs. 1 WEG). Nach außen ist seine Vertretungsmacht mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen unbeschränkt, Beschränkungen wirken nur im Innenverhältnis (§ 9b Abs. 1 Satz 3 WEG). Die Eigentümer können die Befugnisse durch Beschluss weit erweitern; ein ausdrücklicher Entscheidungsmaßstab ist nicht nötig, wenn sie die Grundentscheidung treffen (BGH, Urteil vom 5.7.2024 – V ZR 241/23).

Der Fehler liegt meist im Verfahren: Eine Erweiterung, die nur im Vertrag steht, aber nicht in Ladung und Beschluss genannt wird, ist angreifbar. § 4 Abs. 2 des Musters hat Felder für eine Grenze je Einzelmaßnahme und je Wirtschaftsjahr, für Beiratszustimmung ab einem Betrag und Berichtspflicht. Die Beschlussvorlage in der Arbeitshilfe wiederholt die Beträge.

Haftung und Versicherung (§ 9)

„Der Verwalter haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit“ ist eine typische unwirksame Klausel: Sie nimmt Schäden an Leben, Körper und Gesundheit nicht aus (§ 309 Nr. 7 BGB), die gesamte Haftungsbeschränkung ist dann unwirksam (LG Frankfurt am Main, Urteil vom 20.2.2020 – 2-13 S 94/19). Ebenso unwirksam sind eine Verjährungsverkürzung, die diese Fälle erfasst, und der Begriff „Kardinalpflichten“ ohne Erläuterung (BGH, Urteile vom 15.11.2006 – VIII ZR 3/06 und vom 20.7.2005 – VIII ZR 121/04).

Das Muster lässt den Verwalter unbeschränkt haften bei Vorsatz, grober Fahrlässigkeit und Personenschäden, bei einfacher Fahrlässigkeit für die Verletzung wesentlicher Vertragspflichten, die es wörtlich definiert, begrenzt auf den vertragstypischen vorhersehbaren Schaden; kein Summendeckel, keine Verjährungsverkürzung. Die Berufshaftpflicht nach § 15 MaBV (mindestens 500.000 Euro je Fall, 1.000.000 Euro je Jahr) wird eingetragen und nachgewiesen. Vertragliche Ansprüche einzelner Eigentümer wegen Pflichtverletzungen des Verwalters richten sich gegen die Gemeinschaft, nicht gegen den Verwalter (BGH, Urteil vom 5.7.2024 – V ZR 34/24); der Vertrag begründet keine Rechte Dritter.

Konten und Rücklage (§ 5)

Alle Gelder der Gemeinschaft gehören auf Konten, deren Inhaberin die Gemeinschaft ist; der Verwalter ist nur verfügungsberechtigt. Treuhand- oder Sammelkonten des Verwalters entsprechen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Berlin, Urteil vom 15.2.2022 – 55 S 25/21 WEG). Wer als Eigentümer ein falsch geführtes Konto beanstandet, darf das Hausgeld trotzdem nicht einbehalten: Gegen Hausgeldvorschüsse besteht kein Zurückbehaltungsrecht, auch nicht wegen fehlender Jahresabrechnungen (BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24). Ein eigener Beitrag erklärt, was ein Treuhandkonto von einem Konto der Gemeinschaft unterscheidet.

§ 5 des Musters verlangt ein Gemeinschaftskonto und ein gesondertes Rücklagenkonto; die Erhaltungsrücklage wird nur für ihren Zweck oder aufgrund Beschlusses verwendet. Angelegt wird sie nur aufgrund eines Beschlusses; ohne Beschluss bleibt sie als Tagesgeld oder täglich verfügbare Einlage auf dem Konto der Gemeinschaft, mit gesetzlicher Einlagensicherung. Als Optionen bietet § 5 ein Vier-Augen-Prinzip ab einem Betrag (mit Wirkung im Innenverhältnis) und lesenden Online-Zugriff für den Beiratsvorsitzenden; Zuwendungen Dritter legt der Verwalter offen und gibt sie heraus. Zwei eigene Beiträge zeigen, wie Sie ein WEG-Konto auf die Gemeinschaft eröffnen und wie die Rücklage sicher angelegt wird.

Zertifizierung und Erlaubnis (§ 10)

Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG); die Übergangsregel für Altverwalter ist am 1. Juni 2024 abgelaufen (§ 48 Abs. 4 WEG). Ausgenommen sind Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer verwaltet und weniger als ein Drittel die Zertifizierung verlangt. Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters ist regelmäßig anfechtbar.

Viele Verträge, die vor der Zertifizierungspflicht geschlossen wurden, enthalten dazu bis heute nichts. § 10 des Musters benennt die zertifizierte Person und den Nachweis, die Erlaubnis nach § 34c GewO mit Behörde und Datum sowie die Weiterbildungspflicht (20 Stunden in drei Jahren). Scheidet die zertifizierte Person aus, benennt der Verwalter innerhalb einer eingetragenen Frist Ersatz; verstreicht sie, kann die Gemeinschaft aus wichtigem Grund kündigen.

Übergabe bei Vertragsende (§ 12)

Bei Vertragsende gibt der Verwalter alles heraus, was er zur Verwaltung erhalten oder aus ihr erlangt hat (§ 667 BGB), von den Originalunterlagen bis zu den Kontoberechtigungen. Ein Zurückbehaltungsrecht wegen offener Vergütung besteht nicht (OLG Hamm, Beschluss vom 22.2.2007 – 15 W 181/06). Neu geklärt ist die letzte Jahresabrechnung: Scheidet der Verwalter zum 31. Dezember aus, schuldet er die Abrechnung für das abgelaufene Jahr nicht; etwas anderes bedarf einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung (BGH, Urteil vom 26.9.2025 – V ZR 206/24).

§ 12 des Musters setzt eine Übergabefrist als Feld, verweist auf die Übergabe-Checkliste in der Arbeitshilfe (Teil A), verlangt einen Datenexport in gängigem Format und schließt das Zurückbehaltungsrecht aus. Sie wählen, ob der ausscheidende Verwalter die letzte Jahresabrechnung gegen die in Anlage 2 bezifferte Vergütung erstellt oder der Nachfolger übernimmt; wie die Jahresabrechnung nach dem WEMoG aufgebaut ist, erklärt ein eigener Beitrag.

So kommt der Vertrag zustande: Beschluss, Unterschrift, Übergabe

Der beste Text hilft nicht, wenn das Verfahren scheitert. Fünf Schritte:

• Schritt 1, Entwurf fertigstellen: alle Felder und Optionen ausfüllen, Anlage 1 und 2 vollständig, keine Leerstellen; Entwurf mit Datum und Version kennzeichnen. Wegen eines unvollständig ausgefüllten Formulars hat das AG Köln einen Ermächtigungsbeschluss gekippt (Urteil vom 4.7.2022 – 215 C 8/22).
• Schritt 2, Ladung: Entwurf mit Anlagen beifügen; Ladungsfrist mindestens drei Wochen, Textform (§ 24 Abs. 4 WEG). Bei Neubestellung erhalten die Eigentümer Alternativangebote oder deren Eckdaten mit der Ladung (BGH, Urteile vom 1.4.2011 – V ZR 96/10 und vom 24.1.2020 – V ZR 110/19). Die Tagesordnung muss Kompetenzerweiterungen und Sondervergütungen erkennbar machen; den Ladungstext liefert die Arbeitshilfe, Teil A.
• Schritt 3, zwei Beschlüsse: erst die Bestellung mit Zeitraum (Arbeitshilfe, Teil A, Beschluss 1), dann der Vertragsabschluss mit Eckpunkten, Kompetenzen nach § 27 Abs. 2 WEG, Kontenregeln und Ermächtigung des Vertreters (Beschluss 2).
• Schritt 4, Unterschrift und Widerrufsbelehrung: Der Beiratsvorsitzende oder der ermächtigte Eigentümer unterschreibt. Ob der Gemeinschaft ein Widerrufsrecht zusteht, wenn außerhalb der Geschäftsräume des Verwalters unterschrieben wird, ist nicht höchstrichterlich geklärt; ohne Belehrung endet die Frist erst nach zwölf Monaten und 14 Tagen. Deshalb Anlage 3 (Widerrufsbelehrung) übergeben und die Erklärung zum Leistungsbeginn unterschreiben lassen.
• Schritt 5, Nachweis und Übergabe: Niederschrift mit beglaubigten Unterschriften veranlassen, Konten auf die Gemeinschaft einrichten oder umschreiben lassen, Übergabe vom Vorverwalter nach der Übergabe-Checkliste (Arbeitshilfe, Teil A) dokumentieren. Die Checkliste vor Unterschrift, ebenfalls in Teil A, fasst alle Punkte zusammen.

Fristen, Grenzen und Pflichten auf einen Blick

Diese Werte stehen im Gesetz und gelten unabhängig davon, welchen Vertragstext eine Gemeinschaft verwendet. Wer sie kennt, erkennt eine unwirksame Klausel in wenigen Minuten.

Vier dieser Punkte stehen in vielen älteren Verträgen falsch oder gar nicht: die Höchstdauer, das Ende sechs Monate nach Abberufung, die Zertifizierung und die Frage, wer für die Gemeinschaft unterschreibt. Prüfen Sie zuerst diese vier, bevor Sie einen Bestandsvertrag verlängern.

Wie wir das Muster erstellt haben und was es nicht ist

Grundlage sind das Wohnungseigentumsgesetz in der Fassung vom 10. Oktober 2024, BGB, Gewerbeordnung und MaBV sowie die BGH-Rechtsprechung bis August 2026. Die Klauseln sind eigenständig formuliert: Fremde Muster haben wir nur als Themenliste gesichtet, keinen Satz übernommen und den fertigen Text maschinell auf übereinstimmende Wortfolgen mit dem eingeführte Musterverträge geprüft; Treffer gab es nur im gesetzlichen Wortlaut der Widerrufsbelehrung. Jede Klausel wurde gegen das WEG und die Klauselverbote der §§ 307 bis 309 BGB gelesen, mit der Gemeinschaft als Verbraucher als Maßstab.

Was Muster und Arbeitshilfe nicht sind: Rechtsberatung oder Garantie. Passen Sie das Muster an Ihre Anlage an und lassen Sie Ihre ausgefüllte Fassung vor Beschluss und Unterschrift von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht prüfen, jedenfalls bei Erstbestellung durch den Bauträger, Mehrhausanlagen oder abweichenden Verwalterregeln in der Gemeinschaftsordnung. Getmomo prüft keine Einzelfälle und beantwortet keine Fragen zu konkreten Verträgen; das wäre eine Rechtsdienstleistung, die wir nicht erbringen dürfen. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung.

Herausgeberin beider PDFs ist die Getmomo Financial GmbH. Wir prüfen Muster und Arbeitshilfe bei jeder Änderung von WEG oder BGB und bei einschlägigen BGH-Entscheidungen, mindestens jährlich; die Änderungshistorie führen wir in diesem Beitrag. Hinweise auf Fehler nehmen wir unter info@getmomo.de entgegen.

• Änderungshistorie: 18. August 2026, Fassung August 2026 veröffentlicht (Vertrag und Arbeitshilfe).

Häufige Fragen zum WEG-Verwaltervertrag

Wer unterschreibt den Verwaltervertrag für die Gemeinschaft?

Gegenüber dem Verwalter vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die Gemeinschaft, oder ein Wohnungseigentümer, den die Versammlung durch Beschluss dazu ermächtigt hat (§ 9b Abs. 2 WEG). Der Verwalter darf den Vertrag nicht für die Gemeinschaft unterschreiben. Der gesamte Beirat muss nur dann unterschreiben, wenn der Beschluss das so vorgibt. Gibt es keinen Beirat, ist ein Ermächtigungsbeschluss zwingend; die Beschlussvorlage in der Arbeitshilfe zum Getmomo-Muster enthält ihn.

Wie lange darf ein WEG-Verwaltervertrag höchstens laufen?

So lange wie die Bestellung: höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Vertrag sollte an den Bestellungszeitraum gekoppelt sein und mit ihm enden. Für eine Wiederbestellung braucht es einen neuen Beschluss, frühestens ein Jahr vor Ablauf; automatisch verlängert sich weder die Bestellung noch der Vertrag. Ob zusätzlich die Zwei-Jahres-Grenze des § 309 Nr. 9 BGB gilt, ist umstritten; das Getmomo-Muster bietet deshalb ein Kündigungsrecht der Gemeinschaft nach zwei Jahren als Option an.

Kann die Gemeinschaft den Vertrag kündigen, ohne den Verwalter abzuberufen?

Bestellung und Vertrag sind getrennt, deshalb ist das rechtlich möglich, praktisch aber selten sinnvoll: Der Verwalter bliebe im Amt, ohne Vertrag. Der übliche Weg ist die Abberufung, die jederzeit ohne Grund möglich ist; der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später von selbst. Eine ordentliche Kündigung des befristeten Vertrags gibt es nur, wenn sie vereinbart ist. Aus wichtigem Grund können beide Seiten fristlos kündigen; die Gemeinschaft braucht dafür einen Beschluss und die Erklärung ihres Vertreters.

Sind Sondervergütungen neben der Grundvergütung erlaubt?

Ja. Der Verwalter darf zwischen einer Pauschale und einer in Grund- und Sondervergütung aufgeteilten Vergütung wählen. Die gesondert vergüteten Leistungen müssen klar von den mit der Grundvergütung abgegoltenen abgegrenzt und beziffert sein, als Pauschale, als Prozentsatz mit Bezugsgröße oder als Stundensatz. Für Versammlungen und Mehraufwand, die der Verwalter selbst verursacht hat, darf nichts berechnet werden. Eine Vergütung „nach Aufwand“ ohne Stundensatz ist intransparent und riskiert die Rückzahlung; das Getmomo-Muster lässt sie nicht zu.

Muss der Verwalter zertifiziert sein und gehört das in den Vertrag?

Wohnungseigentümer können seit dem 1. Dezember 2023 verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6, § 26a WEG); Altverwalter galten nur bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert. Ausgenommen sind Anlagen mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer verwaltet und weniger als ein Drittel auf der Zertifizierung besteht. Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, kann der Beschluss angefochten werden. Eine Vertragsklausel dazu ist keine Pflicht, schafft aber Klarheit: § 10 des Getmomo-Musters benennt die zertifizierte Person und regelt den Ersatz beim Ausscheiden.

Ist der Verwaltervertrag ohne Beschluss wirksam?

Die Bestellung erfolgt durch Beschluss (§ 26 Abs. 1 WEG); nur der erste Verwalter kann auch in der Teilungserklärung bestellt sein, für höchstens drei Jahre. Für den Vertrag verlangt ordnungsmäßige Verwaltung, dass die Eckpunkte wie Laufzeit und Vergütung in derselben Versammlung beschlossen werden; fehlt das, kann die Bestellung angefochten werden. Erweiterte Befugnisse nach § 27 Abs. 2 WEG wirken nur mit Beschluss. Verlassen Sie sich deshalb nicht auf einen Vertrag, den nur der Beiratsvorsitzende ohne Beschluss unterschrieben hat; die Beschlussvorlagen in der Arbeitshilfe zum Getmomo-Muster vermeiden genau das.

Gilt ein WEG-Verwaltervertrag auch für Mietverwaltung oder Sondereigentumsverwaltung?

Nein. Der WEG-Verwaltervertrag regelt nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Verwaltung einzelner Wohnungen, also Sondereigentums- oder Mietverwaltung, ist ein eigener Vertrag zwischen dem Verwalter und dem jeweiligen Eigentümer; § 13 des Getmomo-Musters klammert sie ausdrücklich aus. Für die Mietverwaltung gilt seit dem BGH-Urteil vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25) zudem, dass Verwalter für die Neuvermietung selbst verwalteter Wohnungen keine Provision verlangen dürfen; dazu unser Beitrag zur Provision bei Neuvermietung.

Hat die Gemeinschaft ein Widerrufsrecht?

Die Gemeinschaft ist Verbraucher, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört. Wird der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Verwalters oder ausschließlich über Fernkommunikationsmittel geschlossen, kommt ein Widerrufsrecht in Betracht; ob das für den in der Versammlung beschlossenen Vertrag gilt, ist nicht höchstrichterlich entschieden. Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Widerrufsfrist auf zwölf Monate und 14 Tage. Das Getmomo-Muster enthält deshalb in Anlage 3 die Belehrung, das Widerrufsformular und eine Erklärung der Gemeinschaft, dass der Verwalter vor Fristablauf beginnen soll.

Was kostet WEG-Verwaltung üblicherweise (Grundvergütung)?

Eine amtliche Größe gibt es nicht. Die Grundvergütung hängt von der Zahl der Einheiten, von Alter und Zustand der Anlage, vom Leistungsumfang, von der Region und davon ab, welche Leistungen als Sondervergütung ausgegliedert sind. Der BGH prüft nur, ob die Vergütung insgesamt wirtschaftlich ist; übliche Sätze dürfen aus sachlichen Gründen überschritten werden. Vergleichen Sie bei einer Neubestellung mehrere Angebote nach der Gesamtvergütung je Jahr, nicht nur nach dem Satz je Einheit. Das Getmomo-Muster enthält bewusst keine Preise, nur Felder.

Quellen und weiterführende Informationen

• § 26 WEG, Bestellung und Abberufung des Verwalters, gesetze-im-internet.de
• § 27 WEG, Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, gesetze-im-internet.de
• § 26a WEG, Zertifizierter Verwalter und § 48 WEG, Übergangsvorschriften, gesetze-im-internet.de
• § 309 BGB, Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeit, gesetze-im-internet.de
• § 15 MaBV, Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter, gesetze-im-internet.de
• BGH, Urteil vom 5.7.2019 – V ZR 278/17, Vergütungsmodell und Trennung von Bestellung und Vertrag, dejure.org
• BGH, Urteil vom 5.7.2024 – V ZR 241/23, Delegation von Entscheidungen auf den Verwalter nach § 27 Abs. 2 WEG, dejure.org
• BGH, Urteil vom 26.9.2025 – V ZR 206/24, Jahresabrechnung nach Verwalterwechsel, dejure.org
• BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24, kein Zurückbehaltungsrecht an Hausgeldvorschüssen, dejure.org
• BGH, Urteil vom 30.1.2026 – V ZR 76/25, Pflichten und Haftung des faktischen Verwalters, dejure.org

Fazit

Der Verwaltervertrag ist 2026 kein Formular, das man einmal einrichtet und fünf Jahre vergisst. Er muss zum Bestellungsbeschluss passen, § 26 WEG unverändert wiedergeben, die AGB-Kontrolle als Verbrauchervertrag bestehen und die Themen regeln, die in der Praxis streitig werden: Vergütung, Befugnisse, Haftung, Konten, Zertifizierung, Übergabe.

Das Getmomo-Muster gibt Ihnen dafür den Vertragstext mit Leistungskatalog, Vergütungsübersicht und Widerrufsbelehrung (Muster-Verwaltervertrag als PDF herunterladen, auf Wunsch als reinen Vertragstext ohne Anleitung) sowie eine Arbeitshilfe mit Beschlussvorlagen, Checklisten und Erläuterungen (Arbeitshilfe mit Beschlussvorlagen herunterladen). Füllen Sie den Vertrag vollständig aus, legen Sie ihn der Ladung bei, fassen Sie zwei Beschlüsse und lassen Sie den Vertreter der Gemeinschaft unterschreiben. Dann haben Sie die Punkte abgedeckt, an denen Verträge 2026 scheitern.