Mietkaution verzinsen: Ihr Leitfaden zu Pflicht, Zinsen und Abrechnung nach § 551 BGB
Die Mietkaution ist eine zentrale Sicherheit für Vermieter und Verwalter. Sie sichert mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab, von ausstehenden Mieten bis hin zu Schäden an der Mietsache. Doch eine übergebene Geldkaution ist mehr als nur ein Betrag, der bis zum Mietende verwahrt wird. Sie ist eine treuhänderische Anlage, für die der Gesetzgeber klare Regeln vorgibt.
Die wichtigste dieser Regeln betrifft die Verzinsung. Gemäß § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Vermieter verpflichtet, die Kaution zinsbringend anzulegen. Die Erträge stehen dabei dem Mieter zu. Dieser Artikel erklärt Ihnen detailliert, was Sie als Vermieter oder Verwalter über die Verzinsung der Mietkaution wissen müssen, welcher Zinssatz gilt und wie die Abrechnung korrekt erfolgt.
Muss die Mietkaution verzinst werden?
Ja, die Verzinsung einer in Geld geleisteten Mietkaution ist für den Wohnraummietvertrag gesetzlich vorgeschrieben. Die zentrale Vorschrift hierfür ist § 551 Absatz 3 BGB. Diese Regelung dient dem Schutz des Mieters und stellt sicher, dass der Wert seiner Sicherheitsleistung über die Mietdauer hinweg nicht durch Inflation gemindert wird.
Die Pflicht zur Verzinsung geht mit weiteren Vorgaben einher. Der Vermieter muss die ihm überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut anlegen. Entscheidend ist dabei, dass die Anlage getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters erfolgt. In der Praxis geschieht dies meist über ein sogenanntes Mietkautionskonto oder Treuhandkonto. Diese Trennung ist essenziell, um die Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters zu schützen.
Gesetzliche Pflicht: Gemäß § 551 Abs. 4 BGB ist eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam. Sie können die Verzinsungspflicht im Mietvertrag also nicht ausschließen.
Ausnahmen von der Regel
Wie bei vielen gesetzlichen Regelungen gibt es auch hier Ausnahmen. Die Pflicht, eine Mietkaution zu verzinsen, gilt unter bestimmten Umständen nicht:
- Studenten- und Jugendwohnheime: Für Mietverhältnisse in diesen Einrichtungen ist die Verzinsungspflicht explizit ausgenommen.
- Altverträge (vor dem 01.01.1983): Bei sehr alten Mietverträgen kann die Verzinsung wirksam ausgeschlossen worden sein. Maßgeblich ist nach Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB, dass der Ausschluss vor dem 1. Januar 1983 vereinbart wurde. Ein Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH, Beschluss vom 21.08.2018, Az. VIII ZR 92/17) bestätigte, dass ein formularmäßiger Ausschluss aus dieser Zeit gültig bleibt. Ohne einen solchen Ausschluss müssen aber auch diese Kautionen verzinst werden.
- Gewerbemietverträge: Im Gewerbemietrecht ist die Verzinsung nicht explizit in § 551 BGB geregelt. Dennoch hat der BGH entschieden (Urteil vom 21.09.1994, Az. XII ZR 77/93), dass eine Kaution auch hier im Regelfall zu verzinsen ist, selbst wenn es keine vertragliche Vereinbarung dazu gibt.
Welcher Zinssatz gilt für die Mietkaution?
Das Gesetz schreibt keinen festen Zinssatz vor. Stattdessen gibt § 551 BGB vor, dass die Anlage zum „für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz“ erfolgen muss. Dieser Zinssatz ist variabel und orientiert sich am allgemeinen Zinsniveau, das von der Deutschen Bundesbank statistisch erfasst wird. In den vergangenen Jahren der Niedrigzinsphase fielen die Erträge oft minimal aus und lagen über Jahre hinweg im Bereich weniger Zehntel Prozentpunkte.
Der von der Deutschen Bundesbank erfasste Satz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist lag im Juni 2026 bei 0,71 % pro Jahr (Quelle: Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Stand der Veröffentlichung: 31. Juli 2026). Gegenüber dem Tiefpunkt der Niedrigzinsphase ist das ein Vielfaches, absolut bleibt der Referenzzins damit aber weiterhin unter einem Prozent. Grundsätzlich können Mieter und Vermieter auch eine andere, renditestärkere Anlageform vereinbaren. Wichtig ist hierbei, dass die Vereinbarung nicht zum Nachteil des Mieters ausfällt und die Sicherheit des Kautionsbetrags gewährleistet bleibt. Hochspekulative Anlagen sind daher ausgeschlossen.
| Anlageform | Vorteile für den Mieter | Anforderungen an den Vermieter |
|---|---|---|
| Standard: Kautionskonto | Sicher und gesetzeskonform, Zinsen orientieren sich am Referenzzinssatz. | Einfache Einrichtung eines Treuhandkontos, geringer Verwaltungsaufwand. |
| Alternative Anlage (z.B. Tagesgeld) | Potenziell höhere Zinserträge, je nach Marktlage und Vereinbarung. | Erfordert eine schriftliche, einvernehmliche Vereinbarung mit dem Mieter. |
Wem stehen die Zinsen zu?
Die Antwort auf diese Frage ist eindeutig und wird oft missverstanden: Die Zinsen der Mietkaution stehen ausschließlich dem Mieter zu. Sie sind nicht etwa ein Bonus für den Vermieter oder eine Verwaltungsgebühr. Vielmehr werden die Zinserträge der ursprünglichen Kautionssumme zugeschlagen und erhöhen somit die Gesamtsicherheit für den Vermieter.
Stellt ein Mieter beispielsweise 1.500 Euro als Kaution und über die Mietdauer fallen 50 Euro Zinsen an, beträgt die gesamte Mietsicherheit zum Auszug 1.550 Euro. Auf diesen Gesamtbetrag kann der Vermieter bei berechtigten Ansprüchen zugreifen.
Steuerliche Behandlung der Zinserträge
Da die Zinsen dem Mieter zustehen, handelt es sich für ihn um Einkünfte aus Kapitalvermögen. Eine transparente Ausweisung der Zinserträge in der Endabrechnung ist für den Mieter wichtig, da er diese in seiner Steuererklärung angeben muss.
Zinsen bei Kautionsabrechnung und Rückzahlung
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung beginnt die Prüfungs- und Abrechnungsfrist für den Vermieter. Eine starre gesetzliche Frist für die Rückzahlung der Kaution gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter in der Regel drei bis sechs Monate zu, im Einzelfall kann auch mehr Zeit erforderlich und dem Mieter zumutbar sein (BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05).
Innerhalb dieser Frist prüft der Vermieter, ob noch offene Forderungen gegen den Mieter bestehen. Dazu gehören beispielsweise:
- Nicht gezahlte Mieten oder Betriebskosten
- Kosten für die Beseitigung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen
- Kosten für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, sofern diese wirksam vereinbart wurden
Bestehen keine Forderungen, ist die Kaution inklusive aller angesammelten Zinsen an den Mieter auszuzahlen. Bestehen Forderungen, darf der Vermieter diese mit der gesamten Sicherheit (Kautionssumme plus Zinsen) verrechnen und zahlt den verbleibenden Restbetrag aus. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, ist der Vermieter berechtigt, einen angemessenen Teil der Kaution bis zur endgültigen Abrechnung einzubehalten.
Sonderfälle: Bürgschaft und Sammelkonto
Mietkautionsbürgschaft
Bei einer Mietkautionsbürgschaft, die oft von Versicherungen oder Banken angeboten wird, hinterlegt der Mieter keine Geldsumme. Stattdessen bürgt ein Dritter für die Erfüllung seiner Pflichten. Da hier kein Kapital angelegt wird, können folglich auch keine Zinsen für den Mieter anfallen. Der Mieter zahlt stattdessen eine jährliche Gebühr an den Bürgen. Diese Alternative zur Barkaution verzichtet also auf Zinserträge.
Kautionssammelkonto
Als Hausverwalter oder Vermieter mit mehreren Mieteinheiten müssen Sie nicht für jeden Mieter ein einzelnes Kautionskonto eröffnen. Es ist zulässig, die Kautionen mehrerer Mieter auf einem sogenannten Kautionssammelkonto zu führen. Die entscheidende Voraussetzung ist, dass dieses Konto als offenes Treuhandkonto geführt wird. Dadurch wird sichergestellt, dass die Gelder der Mieter klar von Ihrem Betriebs- oder Privatvermögen getrennt sind und im Insolvenzfall geschützt bleiben. Die Zinsen müssen dabei den einzelnen Mietern verursachungsgerecht zugeordnet werden können.
So dokumentieren Verwalter die Verzinsung korrekt
Eine transparente und nachvollziehbare Verwaltung der Mietkaution ist nicht nur guter Service, sondern auch eine rechtliche Notwendigkeit. Der Mieter hat jederzeit das Recht, von Ihnen einen Nachweis über die gesetzeskonforme Anlage seiner Kaution zu verlangen. Können Sie diesen Nachweis nicht erbringen, hat dies Konsequenzen.
Der Bundesgerichtshof urteilte (Az. VIII ZR 336/08), dass ein Mieter seine Mietzahlungen in Höhe der Kautionssumme zurückbehalten darf, bis der Vermieter die ordnungsgemäße Anlage nachgewiesen hat. Um solche Konflikte zu vermeiden, sollten Sie von Beginn an auf eine saubere Dokumentation achten. Dies schützt Sie vor rechtlichen Auseinandersetzungen und schafft Vertrauen.
Praxistipp: Nutzen Sie digitale Lösungen wie Getmomo, um Kautionskonten einfach zu verwalten. So behalten Sie stets den Überblick über die eingezahlten Beträge, die Zinsentwicklung und können auf Knopfdruck eine transparente Abrechnung für die Kautionsrückzahlung erstellen.
Fazit
Die Pflicht, eine Mietkaution zu verzinsen, ist ein zentraler Bestandteil des deutschen Mietrechts und in § 551 BGB fest verankert. Für Vermieter und Verwalter bedeutet dies, eine übergebene Barkaution getrennt vom eigenen Vermögen auf einem verzinsten Konto anzulegen. Die dabei erwirtschafteten Zinsen stehen vollumfänglich dem Mieter zu und erhöhen die Gesamtsicherheit.
Eine sorgfältige Verwaltung und transparente Dokumentation sind unerlässlich, um rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen und das Vertrauensverhältnis zum Mieter zu stärken. Indem Sie die gesetzlichen Vorgaben genau befolgen, stellen Sie sicher, dass die Kaution ihren Zweck als Sicherheit fair und gesetzeskonform erfüllt.
Häufige Fragen zur Verzinsung der Mietkaution
Bei einer Mietkautionsbürgschaft wird keine Geldsumme hinterlegt, die angelegt werden könnte. Dementsprechend fallen hier auch keine Zinsen für den Mieter an. Stattdessen zahlt der Mieter eine jährliche Gebühr an den Bürgen, zum Beispiel eine Versicherung.
Ja, der Vermieter darf die Kautionen mehrerer Mieter auf einem Kautionssammelkonto anlegen. Wichtig ist, dass dieses als offenes Treuhandkonto geführt wird und somit klar vom Privatvermögen des Vermieters getrennt ist, um die Gelder im Insolvenzfall zu schützen.
Die Frage, ob Negativzinsen (Verwahrentgelte) an den Mieter weiterberechnet werden dürfen, ist rechtlich nicht abschließend geklärt. Da eine Vereinbarung zur Kaution laut Gesetz nicht zum Nachteil des Mieters ausfallen darf, wird die Umlage von Negativzinsen von vielen Juristen als rechtlich problematisch angesehen.
Ja, der Mieter hat jederzeit das Recht, einen Nachweis über die gesetzeskonforme, getrennte und verzinste Anlage seiner Kaution zu verlangen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Mieter unter Umständen die Miete in Höhe der Kautionssumme zurückbehalten.
Nein, das sogenannte „Abwohnen“ der Kaution ist nicht gestattet. Der Mieter ist bis zum Vertragsende zur vollen Mietzahlung verpflichtet. Die Kaution dient als Sicherheit für eventuelle Ansprüche nach Mietende und ist kein Zahlungsmittel für die laufende Miete.
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