Bonitätsprüfung Mieter: Was Vermieter und Verwalter rechtlich beachten müssen

Die Auswahl eines neuen Mieters ist eine der wichtigsten Entscheidungen für Vermieter und Hausverwalter. Das Ziel ist ein langfristiges und störungsfreies Mietverhältnis. Eine zentrale Säule dafür ist die pünktliche Zahlung der Miete. Um das Risiko von Mietausfällen zu minimieren, hat sich die Bonitätsprüfung von Mietern als Standard etabliert. Sie gibt Aufschluss über die finanzielle Zuverlässigkeit und Zahlungsmoral potenzieller Vertragspartner.

Doch welche Informationen dürfen Sie überhaupt anfordern? Wann ist der richtige Zeitpunkt dafür und wie gehen Sie mit sensiblen Daten datenschutzkonform um? Dieser Artikel beleuchtet die rechtlichen Rahmenbedingungen, stellt die gängigsten Instrumente vor und gibt praktische Tipps für einen sicheren und fairen Vermietungsprozess.

Warum die Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss wichtig ist

Die Hauptpflicht eines Mieters ist gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Zahlung der vereinbarten Miete. Für Vermieter stellt dies die Grundlage ihrer wirtschaftlichen Kalkulation dar. Mietausfälle können nicht nur ärgerlich sein, sondern schnell zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Die Durchführung einer Bonitätsprüfung ist daher Ausdruck des berechtigten wirtschaftlichen Interesses des Vermieters, sich vor Zahlungsausfällen zu schützen. Dies wird auch durch die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Art. 6 Abs. 1 lit. f gestützt.

Sogenannte „Mietnomaden“, die vorsätzlich ohne Zahlungsabsicht eine Wohnung beziehen, sind seltene Ausnahmefälle. Belastbare Zahlen zu ihrer Verbreitung gibt es nicht, die vielzitierte Untersuchung der Universität Bielefeld aus dem Jahr 2011 weist selbst darauf hin, dass ihre Daten keinen Schluss auf das tatsächliche Aufkommen zulassen. Die verursachten Schäden können im Einzelfall dennoch enorm sein, weil zum Mietausfall Substanzschäden und Verfahrenskosten hinzukommen und die Summe damit schnell fünfstellig wird. Eine sorgfältige Prüfung der Zahlungsfähigkeit im Vorfeld ist somit ein entscheidender Baustein für ein erfolgreiches Risikomanagement in der Immobilienverwaltung.

Diese Auskünfte dürfen Vermieter einholen

Um die Bonität eines Mieters zu prüfen, stehen Ihnen verschiedene Instrumente zur Verfügung. Entscheidend ist jedoch der richtige Zeitpunkt: Detaillierte finanzielle Nachweise dürfen Sie erst verlangen, wenn Ihre Auswahlentscheidung zugunsten eines bestimmten Mietinteressenten gefallen ist und die Unterzeichnung des Mietvertrags unmittelbar bevorsteht. Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Stand Januar 2026) ordnet diese Nachweise dem dritten und letzten Zeitpunkt zu, der Entscheidung für eine bestimmte Person. Eine engere Auswahl mehrerer Bewerber reicht dafür nicht aus. Folgende Unterlagen sind üblich:

• Bonitätsauskünfte: Ein Bericht einer Auskunftei wie der SCHUFA gibt einen schnellen Überblick über die Zahlungshistorie.
• Einkommensnachweise: Üblich sind die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate, ein aktueller Arbeitsvertrag oder bei Selbstständigen ein Einkommenssteuerbescheid oder eine BWA. Eine gesetzliche Vorgabe für den Dreimonatszeitraum gibt es nicht. Die Datenschutzkonferenz hält eine Lohn- oder Gehaltsabrechnung, einen Kontoauszug oder einen Einkommensteuerbescheid in Kopie für ausreichend, jeweils unter Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben.
• Mieterselbstauskunft: Ein von Ihnen bereitgestellter Fragebogen zu den persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Eine Bestätigung des Vorvermieters über pünktliche Mietzahlungen. Beachten Sie jedoch, dass Vorvermieter laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.09.2009 (Az. VIII ZR 238/08) nicht zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung verpflichtet sind. Weil kein Anspruch darauf besteht, kann die Bescheinigung vom Mietinteressenten auch nicht verlangt werden.

SCHUFA und andere Auskunfteien im Überblick

Wirtschaftsauskunfteien sammeln Daten zum Zahlungsverhalten von Verbrauchern und erstellen daraus Bonitätsprofile. Die bekannteste ist die SCHUFA, aber auch andere Anbieter liefern verlässliche Informationen. Für Mietinteressenten ist es wichtig zu wissen, dass es verschiedene Arten von Auskünften gibt.

Der Unterschied zwischen BonitätsCheck und Datenkopie

Die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, die jeder Verbraucher anfordern kann, ist ein sehr detailliertes Dokument. Ein Entgelt darf die Auskunftei erst für weitere Kopien oder bei offenkundig exzessiven Wiederholungsanfragen verlangen, eine Beschränkung auf eine Auskunft pro Jahr gibt es nicht. Es enthält sensible Informationen, etwa zu bestehenden Krediten oder Girokonten, die einen Vermieter nichts angehen. Zur Weitergabe an Dritte ist diese Auskunft ungeeignet. Speziell für diesen Zweck bieten die Auskunfteien kostenpflichtige Zertifikate an, wie den SCHUFA-BonitätsCheck. Dieses Dokument bestätigt die Zahlungsfähigkeit mit einer zusammenfassenden Bewertung, ohne private Details preiszugeben.

Die Preise sind gerundet und geben den Stand August 2026 wieder. Verbindlich sind die jeweils aktuellen Konditionen des Anbieters, bei Verbandsprodukten die des zuständigen Landes- oder Ortsvereins.

Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH, Urteil vom 07.12.2023, Rechtssache C-634/21) hat die Rechte von Verbrauchern gegenüber Auskunfteien gestärkt. Das sogenannte Scoring wurde als „automatisierte Entscheidung im Einzelfall“ nach Art. 22 DSGVO eingestuft. Eine solche Score-Bildung ist damit grundsätzlich verboten, soweit kein Ausnahmetatbestand nach Art. 22 Abs. 2 DSGVO greift. Dies unterstreicht die Wichtigkeit eines fairen und nachvollziehbaren Umgangs mit Bonitätsdaten.

Die Mieterselbstauskunft: was gefragt werden darf

Die Mieterselbstauskunft ist ein wichtiges Instrument, um relevante Informationen standardisiert abzufragen. Allerdings sind Ihnen hier durch den Datenschutz enge Grenzen gesetzt. Es gilt der Grundsatz: Sie dürfen nur fragen, was für die Anbahnung und Durchführung des Mietvertrags unbedingt erforderlich ist.

Zulässige und unzulässige Fragen

Erlaubt sind Fragen zu folgenden Themenbereichen:

• Identität: Name und aktuelle Anschrift.
• Kontakt: Telefonnummer, E-Mail-Adresse.
• Einziehende Personen: Anzahl der einziehenden Personen.
• Beruf und Arbeitgeber: Aktuelle berufliche Situation zur Einschätzung der Einkommenssicherheit.
• Nettoeinkommen: Die Höhe des monatlich verfügbaren Einkommens.
• Insolvenzverfahren: Fragen nach einem laufenden Privatinsolvenzverfahren sind zulässig.

Absolut tabu sind hingegen Fragen nach:

• Familienplanung, Schwangerschaft oder Kinderwunsch.
• Religion, ethnischer Herkunft oder sexueller Orientierung.
• Parteizugehörigkeit oder Mitgliedschaft in Gewerkschaften oder Mietervereinen.
• Vorstrafen oder gesundheitlichem Zustand.

Macht ein Bewerber bei zulässigen, wesentlichen Fragen wissentlich Falschangaben, beispielsweise zum Einkommen oder zu einem negativen SCHUFA-Eintrag, können Sie den Mietvertrag später wegen arglistiger Täuschung anfechten (§ 123 BGB), wie ein Urteil des AG Augsburg (Az. 73 C 4771/15) bestätigt.

Umgang mit negativer Bonität

Eine negative Bonität oder ein niedriger SCHUFA-Score führen nicht zwangsläufig zur Ablehnung eines Bewerbers. Ein einzelner negativer Eintrag, der möglicherweise bereits erledigt ist, sagt nicht immer etwas über die aktuelle Zahlungsfähigkeit aus. Hier ist eine differenzierte Betrachtung sinnvoll.

Bewerber mit negativer Bonität können ihre Chancen verbessern, indem sie zusätzliche Sicherheiten anbieten. Als Vermieter können Sie folgende Optionen in Erwägung ziehen:

• Mietbürgschaft: Eine dritte Person, oft Eltern oder Verwandte, bürgt für die Mietzahlungen.
• Höhere Kaution: Ein freiwilliges Angebot des Bewerbers für eine höhere Kaution kann in Erwägung gezogen werden.
• Mietvorauszahlung: Das freiwillige Angebot, mehrere Monatsmieten im Voraus zu zahlen, kann ebenfalls Vertrauen schaffen.
• Aktuelle Nachweise: Eine aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und lückenlose Einkommensnachweise können einen älteren negativen Eintrag relativieren.

Bonitätsprüfung im Vermietungsprozess der Hausverwaltung

Für professionelle Hausverwaltungen ist ein standardisierter und konformer Prozess bei der Bonitätsprüfung unerlässlich. Definieren Sie klare Kriterien, welche Unterlagen zu welchem Zeitpunkt angefordert werden. Dies gewährleistet nicht nur die Einhaltung der DSGVO, sondern auch eine faire und transparente Behandlung aller Bewerber nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG).

Ein wichtiger Aspekt ist die korrekte Datenverwaltung. Die Unterlagen von Bewerbern, die nicht den Zuschlag erhalten, müssen nach Abschluss des Auswahlverfahrens vernichtet werden. Eine Aufbewahrung von bis zu sechs Monaten kann gerechtfertigt sein, um sich gegen mögliche Ansprüche nach § 21 AGG verteidigen zu können, danach müssen die Daten jedoch gelöscht werden. Sechs Monate sind dabei die Obergrenze der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Stand Januar 2026), nicht der Regelfall. Daten des zukünftigen Mieters werden Teil der Mieterakte.

Moderne Verwaltungssoftware wie Getmomo kann dabei helfen, diese Prozesse zu digitalisieren und zu automatisieren. Durch die sichere Speicherung von Dokumenten und die Verwaltung von Fristen wird die Einhaltung der Datenschutzvorgaben erleichtert und der administrative Aufwand für die Bonitätsprüfung von Mietern erheblich reduziert.

Fazit

Die Bonitätsprüfung von Mietern ist ein unverzichtbares Instrument zur Minimierung von Mietausfallrisiken. Sie gibt Ihnen als Vermieter oder Verwalter die notwendige Sicherheit bei der Auswahl eines neuen Vertragspartners. Gleichzeitig ist es entscheidend, die rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Vorgaben der DSGVO, strikt einzuhalten. Ein transparenter, fairer und datensparsamer Prozess schützt nicht nur die Rechte der Bewerber, sondern stärkt auch das Vertrauen in Sie als professionellen Vermieter. Eine sorgfältige Prüfung in Kombination mit einem offenen Dialog ist der beste Weg zu einem stabilen und langfristigen Mietverhältnis.

Häufige Fragen zur Bonitätsprüfung von Mietern

Ab wann darf ein Vermieter eine Bonitätsauskunft verlangen?

Eine Bonitätsauskunft oder andere sensible Finanzdokumente dürfen erst im letzten Schritt des Bewerbungsprozesses verlangt werden. Dies ist der Fall, wenn Sie sich für einen konkreten Kandidaten entschieden haben und ihm ein Vertragsangebot unterbreiten möchten. Eine pauschale Forderung an alle Besichtigungsteilnehmer ist datenschutzrechtlich unzulässig.

Muss ein Mieter eine SCHUFA-Auskunft vorlegen?

Es besteht keine gesetzliche Pflicht für einen Mietinteressenten, eine SCHUFA-Auskunft vorzulegen. In der Praxis, besonders auf angespannten Wohnungsmärkten, führt die Weigerung jedoch oft dazu, dass der Bewerber im Auswahlprozess nicht weiter berücksichtigt wird.

Was bedeutet ein niedriger SCHUFA-Score?

Die SCHUFA weist seit März 2026 keinen Prozentwert mehr aus, sondern einen Punktwert zwischen 100 und 999. Werte unterhalb der Klasse „Akzeptabel“, also unter 642 Punkten, deuten auf ein statistisch erhöhtes Risiko eines Zahlungsausfalls hin. Da die Umstellung bei den Vertragspartnern gestaffelt läuft, begegnen in der Praxis noch ältere Score-Varianten. Die Gründe dafür können vielfältig sein, von vergangenen, bereits beglichenen Forderungen über häufige Kreditanfragen bis hin zu neu abgeschlossenen Verträgen. Er ist ein Indikator, aber keine absolute Garantie für Zahlungsunfähigkeit.

Welche Alternativen zur SCHUFA-Auskunft gibt es?

Neben der SCHUFA gibt es andere anerkannte Auskunfteien wie Creditreform Boniversum oder die CRIF GmbH. Alternativ oder ergänzend können auch aktuelle Gehaltsnachweise, ein Arbeitsvertrag oder bei Selbstständigen Steuerbescheide als Beleg für die regelmäßige Zahlungsfähigkeit dienen. Üblich sind die Abrechnungen der letzten drei Monate, vorgeschrieben ist dieser Zeitraum nicht. Nicht erforderliche Angaben sollten dabei geschwärzt werden.

Wie lange müssen die Daten von abgelehnten Bewerbern aufbewahrt werden?

Die Daten abgelehnter Bewerber müssen gelöscht werden, sobald der Zweck der Verarbeitung, also die Mieterauswahl, entfallen ist. Eine Aufbewahrungsfrist von bis zu sechs Monaten nach der Absage kann zulässig sein, um sich gegen eventuelle Klagen nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) verteidigen zu können. Danach sind die Daten zu vernichten.

Kann man trotz negativer SCHUFA eine Wohnung bekommen?

Ja, das ist durchaus möglich. Bewerber können ihre Chancen deutlich verbessern, indem sie offen mit dem Thema umgehen, den Eintrag erklären und zusätzliche Sicherheiten wie eine Mietbürgschaft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters anbieten. Ein proaktiver und transparenter Umgang kann Bedenken des Vermieters oft ausräumen.