Rechte und Pflichten als Vermieter bei einem Auszug

Sobald Sie als Vermieter eine Kündigung Ihres Mieters erhalten, ist es wichtig zu wissen, wie sich die Übergabe gestaltet. Welche Rechte und Pflichten hat ein Vermieter während eines Auszugs? Das Mietrecht als Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs hält dazu klare Regelungen fest – von der Besichtigung während der Kündigungsfrist über die eigentliche Übergabe bis zur Rückzahlung der Mietkaution.

Vor der Übergabe: Besichtigungsrecht und Terminvereinbarung

Zu Ihrem Vermieterrecht zählt, dass Sie im Laufe der Kündigungsfrist die Wohnung für zwei Zwecke betreten dürfen: um Fotos von der Wohnung zu machen und für Besichtigungen mit potenziellen neuen Mietern, um so einen Nachmieter zu finden. Wichtig: Dies muss mit dem aktuellen Mieter abgestimmt werden, und es muss dessen Zustimmung vorliegen – ohne diese darf die Wohnung nicht betreten werden. Es ist zudem Ihre Pflicht als Vermieter, einen festen Termin für das Betreten der Wohnung festzulegen. Der Mieter wiederum ist verpflichtet, bei der Terminvereinbarung zu kooperieren, sodass sich ein Datum in näherer Zukunft finden lässt.

Die Übergabe: Zeitpunkt und Protokoll

Laut § 546 BGB findet die Übergabe der Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist statt, oft am letzten Tag – vorher sind Sie als Vermieter nicht dazu berechtigt, die Mietsache zurückzuverlangen. Am Tag der Übergabe können Sie sich auch von einer bevollmächtigten Person vertreten lassen. In jedem Fall sollte ein Übergabeprotokoll geführt werden: Dokumentieren Sie den Zustand der jeweiligen Zimmer inklusive Schäden, Mängel sowie Angaben wie Schlüsselanzahl oder Zählerstand. Ein solches Protokoll bietet beiden Parteien Sicherheit und kann bei späteren Uneinigkeiten als Beweis dienen.

Schäden, Schönheitsreparaturen und Schadensersatz

Wenn Mieter an der Mietsache Schäden verursacht haben, haben Sie als Vermieter laut einem BGH-Urteil das Recht, am Tag der Übergabe Schadensersatz ohne Fristsetzung zur Behebung zu verlangen – dieses Recht gilt jedoch ausschließlich für vom Mieter verursachte Schäden, nicht für Schönheitsreparaturen. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten. Der Mieter kann durch eine Bestimmung im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden – dazu zählen etwa Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innen- und Außentüren sowie Fensterrahmen. Was im Mietvertrag konkret vereinbart ist, sollte daher genau geprüft werden, um spätere Uneinigkeiten zu vermeiden.

Wenn der Mieter nicht auszieht

Sollte Ihr Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht ausziehen, sollten Sie innerhalb von zwei Wochen schriftlich der Nutzung des Wohnraums widersprechen. Liegt kein Widerspruch vor, verlängert sich das Mietverhältnis gemäß § 545 S. 1 BGB auf unbestimmte Zeit. Eine Form schreibt das Gesetz für den Widerspruch nicht vor; schriftlich lässt er sich später aber beweisen. Die zweiwöchige Frist beginnt an dem Tag, an dem Sie von der weiteren Nutzung erfahren. Allerdings können Sie bereits im Mietvertrag oder im Kündigungsschreiben einer Mietverhältnis-Fortsetzung widersprechen, wodurch die Frist hinfällig wird. Verlässt der Mieter die Wohnung auch danach weiterhin nicht, sollten Sie sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.

Die Mietkaution: Rückzahlung nach dem Auszug

In der Regel erfolgt die Rückzahlung der Kautionssumme nach den folgenden Kriterien:

Nach der Übergabe: Nachträglich entdeckte Mängel

Entdecken Sie Mängel erst nach der offiziellen Übergabe, kommt es auf das Übergabeprotokoll an. Haben Sie es gemeinsam mit dem Mieter unterschrieben, können Sie Schäden, die bei der Übergabe erkennbar waren, aber nicht im Protokoll stehen, in der Regel nicht mehr geltend machen (BGH, Urteil vom 10.11.1982 – VIII ZR 252/81). Versteckte Schäden, die der Mieter verursacht hat und die bei der Übergabe nicht zu erkennen waren, können Sie dagegen weiterhin von ihm ersetzt verlangen; für Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch haftet er nach § 538 BGB nicht. Solche Ersatzansprüche verjähren allerdings sechs Monate, nachdem Sie die Wohnung zurückerhalten haben (§ 548 Abs. 1 BGB). Damit Ihnen Ansprüche wegen erkennbarer Schäden nicht verloren gehen, ist eine detaillierte Protokollierung bei der Übergabe die beste Vorsorge. Übernimmt eine Hausverwaltung nach dem Auszug die Neuvermietung, lohnt seit dem BGH-Urteil vom Mai 2026 außerdem ein Blick auf deren Abrechnung: Eine Vermittlungsprovision darf die Verwaltung dafür nicht mehr verlangen.