Mietkaution in Raten zahlen: Ihr Recht nach § 551 BGB

Drei Nettokaltmieten Kaution, dazu die erste Miete und der Umzug — der Monat des Einzugs ist für viele Mieter der teuerste des Jahres. Was dabei oft untergeht: Sie müssen die Kaution nicht auf einen Schlag zahlen. Das Gesetz gibt Ihnen das Recht, sie in drei gleichen Monatsraten zu leisten, und der Vermieter kann Ihnen dieses Recht nicht nehmen — auch nicht per Mietvertrag.

Das Recht auf Ratenzahlung: § 551 Abs. 2 BGB

Die Ratenzahlung steht wörtlich im Gesetz. § 551 Abs. 2 BGB bestimmt:

Drei Dinge folgen daraus. Erstens: Das Recht gehört Ihnen als Mieter — Sie entscheiden, ob Sie in Raten zahlen, nicht der Vermieter. Zweitens: Die erste Rate wird erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, also zu dem im Vertrag vereinbarten Mietbeginn — nicht schon bei der Vertragsunterschrift, die oft Wochen früher liegt. Drittens: Die zweite und dritte Rate zahlen Sie zusammen mit der zweiten und dritten Miete.

Das Ratenrecht gilt für jede Kaution, die als Geldsumme geleistet wird — per Überweisung, in bar oder auf ein Kautionskonto. Es gilt nicht für eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung: Dort wird keine Geldsumme bereitgestellt, es gibt also nichts aufzuteilen.

Wie hoch dürfen Kaution und Raten sein?

§ 551 Abs. 1 BGB deckelt die Kaution bei Wohnraum auf das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskosten — drei Nettokaltmieten. Betriebskosten-Vorauszahlungen und Pauschalen zählen nicht mit, und weniger als drei Nettokaltmieten sind selbstverständlich erlaubt. Ein Beispiel: Bei 800 Euro Kaltmiete und 220 Euro Betriebskosten darf die Kaution höchstens 2.400 Euro betragen — nicht 3.060 Euro. In Raten sind das dreimal 800 Euro.

Die Raten müssen gleich hoch sein: ein Drittel der Kaution je Monat. Ein Vermieter, der die Hälfte sofort und den Rest später verlangt, weicht vom Gesetz zu Ihrem Nachteil ab. Wie sich die Höhe im Einzelnen berechnet — auch bei Staffel- oder Indexmiete —, steht im Beitrag zur Berechnung der Mietkaution.

Kann der Vermieter die Ratenzahlung ausschließen?

Nein. § 551 Abs. 4 BGB erklärt jede Vereinbarung, die zu Ihrem Nachteil von den Absätzen davor abweicht, für unwirksam. Eine Mietvertragsklausel „Die Kaution ist vor Schlüsselübergabe in einer Summe zu zahlen“ ist deshalb ohne Wirkung — nicht der ganze Vertrag, nur diese Klausel. Ihr Ratenrecht bleibt bestehen, auch wenn Sie den Vertrag mit der Klausel unterschrieben haben.

In der Praxis heißt das: Sie können die Ratenzahlung einfach ausüben, indem Sie zu Mietbeginn ein Drittel überweisen und den Verwendungszweck klar benennen. Ein höflicher Satz an den Vermieter oder die Hausverwaltung vorab vermeidet Rückfragen — nötig ist er rechtlich nicht. Umgekehrt gilt: Vereinbarungen zu Ihren Gunsten, etwa mehr als drei Raten, sind zulässig, brauchen aber die Zustimmung des Vermieters.

Was passiert, wenn Sie eine Rate nicht zahlen?

Das Ratenrecht ist kein Recht zum Schuldenmachen — die Raten sind Zahlungspflichten wie die Miete selbst. Seit 2013 steht dafür eine eigene Kündigungsvorschrift im Gesetz: Nach § 569 Abs. 2a BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn Sie mit der Kaution in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug sind — bei drei gleichen Raten also ab dem Zeitpunkt, zu dem zwei Raten offen sind. Eine Abmahnung ist dafür nicht erforderlich.

Zwei Schutzmechanismen bleiben: Zahlen Sie den Rückstand vollständig, bevor die Kündigung zugeht, ist die Kündigung ausgeschlossen. Und auch nach einer Kündigung wird diese unwirksam, wenn der komplette Rückstand innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage beglichen wird. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Wer eine Rate nicht zahlen kann, spricht den Vermieter besser an, bevor der Verzug zwei Raten erreicht.

Verzinsung: Was mit den Raten passiert

Der Vermieter darf die Raten nicht auf seinem Girokonto liegen lassen. § 551 Abs. 3 BGB verpflichtet ihn, die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen stehen Ihnen zu; sie erhöhen die Sicherheit und werden am Ende des Mietverhältnisses mit ausgezahlt. Das gilt für jede Rate ab ihrem Eingang — wie die Anlage funktioniert und was die Trennung vom Vermietervermögen für Sie bedeutet, erklärt der Beitrag zur Verzinsung der Mietkaution.

Alternativen zur Ratenzahlung

Wer auch die Raten nicht stemmen kann oder das Geld nicht binden will, kann dem Vermieter eine Bürgschaft oder eine Kautionsversicherung anbieten. Dabei zahlt eine Bank oder ein Versicherer im Schadensfall an den Vermieter; Sie zahlen dafür eine laufende Gebühr, die Sie — anders als die Kaution — nicht zurückbekommen. Über die Jahre kostet das meist mehr als die verzinste Barkaution. Wichtig außerdem: Auf eine Bürgschaft müssen sich beide Seiten einigen, einen Anspruch darauf haben Sie nicht.

Was die beiden Modelle unterscheidet und für wen sie sich rechnen, steht in den Beiträgen Kautionsversicherung oder Kautionsbürgschaft und Mietkautionsbürgschaft als Alternative zur Barkaution.

Das Wichtigste im Überblick

• Drei gleiche Monatsraten: Ihr gesetzliches Recht bei jeder Geldkaution (§ 551 Abs. 2 BGB).
• Erste Rate zu Mietbeginn: nicht bei Vertragsunterschrift, nicht vor Schlüsselübergabe.
• Nicht abdingbar: Eine Vertragsklausel gegen die Ratenzahlung ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
• Verzug ist riskant: Ab zwei offenen Raten droht die fristlose Kündigung ohne Abmahnung (§ 569 Abs. 2a BGB).
• Zinsen gehören Ihnen: Der Vermieter muss die Kaution getrennt und verzinst anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB).

Häufige Fragen zur Mietkaution in Raten

Darf der Vermieter die volle Kaution vor dem Einzug verlangen?

Nein. Die erste der drei Raten wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den zwei folgenden Mietzahlungen. Eine Klausel, die die volle Summe vorab verlangt oder die Ratenzahlung ausschließt, ist nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam — der übrige Mietvertrag bleibt gültig.

Muss ich die Ratenzahlung ankündigen?

Rechtlich nicht — das Recht besteht, ohne dass Sie es beantragen müssen. Praktisch empfiehlt sich ein kurzer Hinweis an den Vermieter oder die Hausverwaltung, damit die erste Teilzahlung nicht als unvollständige Kautionszahlung gemahnt wird. Nennen Sie im Verwendungszweck „Mietkaution, Rate 1 von 3“.

Was passiert, wenn ich eine Kautionsrate nicht zahle?

Sind Sie mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug, kann der Vermieter nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, ohne vorher abzumahnen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn Sie den Rückstand vorher vollständig zahlen, und wird unwirksam, wenn Sie innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig zahlen.

Kann ich die Kaution auch in mehr als drei Raten zahlen?

Nur mit Zustimmung des Vermieters. Das Gesetz garantiert drei Raten; eine Vereinbarung über mehr Raten ist zulässig, weil sie Sie besserstellt — erzwingen können Sie sie aber nicht. Alternativ kommt eine Bürgschaft oder Kautionsversicherung infrage, ebenfalls nur im Einvernehmen.

Gilt das Ratenrecht auch bei Gewerberäumen?

Nein. § 551 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse. Bei Gewerberäumen sind Höhe und Zahlungsweise der Mietsicherheit frei verhandelbar — üblich sind dort drei bis sechs Monatsmieten in einer Summe oder als Bürgschaft.