Wohnungsbesichtigung: So sichern Sie sich die Zusage

Die Wohnungsbesichtigung entscheidet über zwei Dinge gleichzeitig: Sie prüfen, ob die Wohnung zu Ihren Vorstellungen passt — und der Vermieter prüft, ob Sie zur Wohnung passen. In angespannten Märkten kommen auf einen Termin schnell zwei Dutzend Interessenten. Wer vorbereitet erscheint, hebt sich ab.

Vorbereitung auf die Wohnungsbesichtigung

Der größte Teil der Arbeit liegt vor dem Termin. Lesen Sie die Anzeige ein zweites Mal und notieren Sie, was offenbleibt: Nebenkosten, Art der Heizung, Baujahr, Ablöse für eine Einbauküche. Klären Sie parallel Ihre eigene Grenze: Wie viel Miete inklusive Nebenkosten können Sie dauerhaft tragen?

Bei einer attraktiven Wohnung entscheidet dann das Tempo. Steht eine Telefonnummer in der Anzeige, rufen Sie an und nennen Sie Ihren Namen, Ihre Situation in zwei Sätzen und Ihren Terminwunsch. Sonst genügt eine kurze Nachricht mit Beruf, Haushaltsgröße und Einzugstermin. Fahren Sie vorab einmal am Objekt vorbei: Hauseingang und Treppenhaus verraten, wie sorgfältig verwaltet wird.

Unterlagen für die Wohnungsbesichtigung

Vor allem in Großstädten verlangen Vermieter eine vollständige Bewerbungsmappe, häufig schon im Termin. Packen Sie sie am Vorabend, einmal auf Papier und einmal als PDF:

• Anschreiben: eine halbe Seite zu Ihnen, Ihrem Haushalt und dem Einzugstermin.
• Ausweiskopie und Gehaltsnachweise der letzten drei Monate, bei Selbstständigen der letzte Steuerbescheid.
• Kopie des Arbeitsvertrags, vor allem bei laufender Probezeit.
• Bonitätsauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
• Mieterselbstauskunft, sofern ein Formular bereitgestellt wird.

Die Schufa-Auskunft dauert einige Tage, kümmern Sie sich früh darum; für die Bewerbung genügt meist die Variante, die nur die Zahlungsfähigkeit bestätigt. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung stellt Ihr bisheriger Vermieter aus — einen gesetzlichen Anspruch darauf haben Mieter nicht in jedem Fall. Was ein Vermieter abfragen darf, erklärt der Beitrag zur Bonitätsprüfung von Mietern.

Fragen zur Wohnungsbesichtigung: Was Sie den Vermieter fragen sollten

Wer konkret nachfragt, zeigt ernsthaftes Interesse. Notieren Sie sich vorab acht bis zehn Fragen. Die Kaltmiete steht in der Anzeige, die tatsächliche Belastung selten — fragen Sie nach der Nebenkostenvorauszahlung und nach Nachzahlungen der Vorjahre. Welche Kosten umlagefähig sind, zeigt der Überblick zu den umlagefähigen Betriebskosten.

Klären Sie die Mietsicherheit: Die Kaution beträgt nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten und darf in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses (Rechtsgrundlagen zur Mietkaution). Fragen Sie nach Alter und Zustand von Heizung, Fenstern und Bad — und danach, warum die Wohnung frei wird.

Nennt der Vermieter eine Indexmiete, hilft der Blick zurück: Mit dem Indexmiete-Rechner nach § 557b BGB sehen Sie, was der Verbraucherpreisindex in den vergangenen Jahren aus einer Kaltmiete in dieser Höhe gemacht hätte.

Zustand der Wohnung prüfen: Checkliste für den Termin

Eine Besichtigung dauert oft nur zehn bis zwanzig Minuten. Gehen Sie systematisch vor: erst der Gesamteindruck, dann Raum für Raum. Ein Zollstock und die Maße Ihrer wichtigsten Möbelstücke ersparen böse Überraschungen.

• Bad: Fenster oder Lüftung, Fugen, Wasserdruck und Ablauf.
• Küche: Anschlüsse für Herd, Spül- und Waschmaschine.
• Elektrik: Zahl der Steckdosen, Sicherungskasten, Internetanschluss.
• Böden und Wände: Kratzer, Risse, Zustand der Türen.

Am meisten Geld kosten Fenster, Heizung und Feuchtigkeit. Prüfen Sie in Bad, Küche und an Außenwänden auf dunkle Ränder, abblätternde Farbe oder muffigen Geruch. Halten Sie jeden Mangel schriftlich fest — was mündlich zugesagt wird, gehört ins Übergabeprotokoll.

Guten Eindruck hinterlassen: Verhalten im Besichtigungstermin

Wenn mehrere Bewerber vergleichbare Unterlagen vorlegen, entscheidet der persönliche Eindruck. Planen Sie zehn Minuten Puffer ein; ein gepflegtes Erscheinungsbild genügt, ein Anzug ist nicht nötig. Alle, die später einziehen, sollten mitkommen.

Bleiben Sie ehrlich: befristete Stelle, Haustier oder eine dritte Person im Haushalt belasten offen angesprochen weniger, als wenn sie später herauskommen. Die häufigsten Fehler sind vermeidbar — zu spät kommen, ohne Unterlagen erscheinen, die Wohnung schlechtreden oder falsche Angaben zum Einkommen machen.

Rechte und Pflichten bei der Wohnungsbesichtigung

Sie dürfen in Absprache eine Begleitperson mitbringen. Fotografieren ist üblich, aber nichts, was Sie ohne Rückfrage tun sollten: In einer bewohnten Wohnung müssen die aktuellen Mieter zustimmen. Sie bleiben Hausherren in ihren Räumen — öffnen Sie keine Schränke.

Vermieter dürfen fragen, was für die Vermietung relevant ist: Zahl der einziehenden Personen, Beruf, Einkommen, bestehende Mietschulden. Als unzulässig gelten dagegen üblicherweise Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Parteimitgliedschaft, sexueller Orientierung sowie nach Krankheiten ohne Bezug zum Mietverhältnis.

Nach der Wohnungsbesichtigung: Entscheidung und Nachfassen

Bedanken Sie sich, hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten und fragen Sie, wann entschieden wird. Rechnen Sie die monatliche Belastung inklusive Nebenkosten und Strom aus. Sagt Ihnen die Wohnung weiterhin zu, melden Sie sich innerhalb von ein bis zwei Tagen: höflich und beharrlich, aber nicht täglich.

Kommt die Zusage, lesen Sie den Mietvertrag vor der Unterschrift vollständig — Kaution, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Mieterhöhungen und die Frage, ob die Zusagen aus dem Termin darin stehen. Bestehen Sie bei der Übergabe auf einem schriftlichen Protokoll mit Zählerständen und Mängeln. Ziehen Sie aus einem laufenden Mietverhältnis um, prüfen Sie Ihre Kündigungsfrist und klären Sie, ob Sie einen Nachmieter stellen können.

Fazit

Eine erfolgreiche Wohnungsbesichtigung ist selten Glückssache, sondern das Ergebnis von drei Dingen: einer vollständigen Bewerbungsmappe, vorbereiteten Fragen und einem ehrlichen Auftreten. Unterschreiben Sie erst, wenn der Vertrag alle besprochenen Punkte enthält.

Häufige Fragen zur Wohnungsbesichtigung

Was sollte ich zur Wohnungsbesichtigung mitbringen?

Eine Unterlagenmappe mit Anschreiben, Ausweiskopie, Gehaltsnachweisen der letzten drei Monate, Bonitätsauskunft und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, dazu eine ausgefüllte Mieterselbstauskunft. Nützlich sind ein Notizblock mit Ihren Fragen und ein Zollstock.

Wie lange dauert eine Wohnungsbesichtigung?

Ein Einzeltermin dauert in der Regel zehn bis dreißig Minuten, bei Sammelbesichtigungen bleibt oft weniger Zeit. Umso wichtiger ist eine vorbereitete Liste mit Fragen.

Darf ich bei der Wohnungsbesichtigung Fotos machen?

Fragen Sie vorher. Ist die Wohnung noch bewohnt, brauchen Sie zusätzlich das Einverständnis der aktuellen Mieter, weil deren Privatsphäre betroffen ist.

Welche Fragen des Vermieters muss ich nicht beantworten?

Zulässig sind Fragen, die für das Mietverhältnis relevant sind: Zahl der einziehenden Personen, Beruf, Einkommen, offene Mietschulden. Als unzulässig gelten dagegen üblicherweise Fragen nach Schwangerschaft, Religion, Parteimitgliedschaft und sexueller Orientierung.