Schönheitsreparaturen: Was Mieter wirklich zahlen müssen

Muss ich die Wohnung vor dem Auszug noch streichen? Viele renovieren vorsichtshalber oder akzeptieren die Rechnung der Hausverwaltung ungeprüft. Dabei ist die Rechtslage klarer, als der Mietvertrag vermuten lässt.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundsatz: Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag renoviert der Vermieter, nicht der Mieter.
• Übertragung: Die Klausel greift meist nur, wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde; starre Fristen machen sie unwirksam.
• Umfang: Instandhaltung und Instandsetzung bleiben beim Vermieter; nur kleine Reparaturkosten lassen sich per Kleinreparaturklausel abwälzen.
• Kaution: Verrechnen darf der Vermieter nur berechtigte Forderungen.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind kosmetische Arbeiten, die die Spuren des normalen Wohnens beseitigen. Dazu zählen:

• das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• das Tapezieren
• das Streichen der Fußböden
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre
• das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen

Die Liste ist abschließend: Was darüber hinausgeht, ist keine Schönheitsreparatur, auch wenn der Mietvertrag es so nennt. Außentüren von außen fallen nicht darunter.

Instandhaltung und Instandsetzung sind etwas anderes

Wer zahlt Schönheitsreparaturen: Mieter oder Vermieter?

Zuständig ist zunächst der Vermieter: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss er die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Eine automatische Renovierungspflicht beim Auszug gibt es nicht.

Erst eine ausdrückliche Klausel verschiebt die Last auf den Mieter — geschuldet ist dann die Ausführung der Arbeiten, die Sie auch selbst erledigen dürfen. Eine Klausel, die einen Fachbetrieb vorschreibt, ist unwirksam. Normale Gebrauchsspuren haben Sie nach § 538 BGB ohnehin nicht zu vertreten.

Wann die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist

Der Bundesgerichtshof hat 2015 in drei Verfahren entschieden (Az.VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13): Eine Übertragung setzt in der Regel voraus, dass die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde. War sie es nicht, greift die Klausel nicht — die Pflicht bleibt beim Vermieter.

Unrenovierte Wohnung bei Einzug

Wer unrenoviert übernommen hat, ist durch eine formularmäßige Klausel grundsätzlich nicht zur Renovierung verpflichtet. Wird der Zustand während der Mietzeit deutlich schlechter, können Sie die Schönheitsreparaturen sogar vom Vermieter verlangen — müssen sich dann aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen, weil die Wohnung dadurch besser wird als bei Einzug (BGH, 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18). Haben Sie in Unkenntnis der unwirksamen Klausel schon selbst renoviert, können Sie Wertersatz zurückfordern; bei Eigenleistung bemisst er sich nach Ihren Materialkosten und dem, was Sie Helfern gezahlt haben — nicht nach dem Preis eines Malerbetriebs (BGH, 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07). Der Anspruch verjährt sechs Monate nach Rückgabe.

Was „renovierter Zustand“ bedeutet

Renoviert heißt nicht kernsaniert: Die Räume müssen den Gesamteindruck eines renovierten Objekts vermitteln. Beweisen müssen Sie, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde (BGH, 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23) — ohne Nachweis bleibt die Klausel wirksam. Halten Sie den Zustand deshalb schon beim Einzug im Übergabeprotokoll fest, mit datierten Fotos jedes Raums, nicht nur von den Mängeln, sondern auch vom Anstrich. Welche Pflichten die andere Seite hat, steht im Beitrag zu den Rechten und Pflichten des Vermieters beim Auszug.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Manche Klauseln sind von Beginn an unwirksam. Fällt eine weg, bleibt die volle Renovierungspflicht beim Vermieter — eine Ersatzregelung gibt es nicht.

Starre Fristenpläne

Häufigster Fehler: Der Mieter soll allein wegen abgelaufener Zeit renovieren. Ein Satz wie „alle drei Jahre Wände und Decken streichen“ ist unwirksam. Zulässig sind weiche Fristen, die übliche Zeiträume nur als Orientierung nennen und auf den tatsächlichen Bedarf abstellen.

Farbvorgaben und Endrenovierung

Unwirksam ist auch die Endrenovierung unabhängig vom Zustand. Bei Farbvorgaben kommt es auf den Zeitpunkt an: Eine Klausel, die Ihnen schon während der Mietzeit eine bestimmte Farbgebung vorschreibt, ist unwirksam (BGH, 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07) — während der Mietzeit gestalten Sie die Wohnung nach eigenem Geschmack. Eine Vorgabe, die sich ausschließlich auf die Rückgabe bezieht und Ihnen Spielraum lässt („neutrale, helle, deckende Farben“), hält dagegen stand.

Quotenabgeltungsklausel

Sie sollte Mieter, die vor Ablauf einer Renovierungsfrist ausziehen, anteilig an den künftigen Kosten beteiligen. Der BGH hat sie als unwirksam eingestuft.

Schönheitsreparaturen beim Auszug

Sprechen Sie die Rückgabe vorher durch: Dann bleibt Zeit, selbst zu streichen, statt den teureren Weg über einen Handwerksbetrieb zu gehen.

Auffällige Farben müssen weg

Auch ohne wirksame Klausel gilt: Haben Sie eine neutral gestrichene Wohnung übernommen und geben sie in auffälligen Farben zurück, etwa in Schwarz, schulden Sie Schadensersatz — nicht wegen einer Renovierungspflicht, sondern weil sich die Wohnung so nicht ohne Weiteres weitervermieten lässt (BGH, 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12).

Rauchen und andere Schäden

Wurde stark geraucht und sind Wände und Decken sichtbar verfärbt, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen — allerdings nur, wenn sich die Rückstände nicht durch einfache Schönheitsreparaturen beseitigen lassen (BGH, Az. VIII ZR 37/07).

Kaution und Schönheitsreparaturen

Nach dem Auszug greifen viele Vermieter für offene Forderungen auf die Mietkaution zurück. Ersatzansprüche wegen Verschlechterungen verjähren nach § 548 Abs. 1 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Wie lange er die Kaution einbehalten darf, erklärt der Beitrag zur Rückzahlung der Mietkaution; die letzte Miete dürfen Sie trotzdem nicht einbehalten, siehe Abwohnen der Kaution.

Rechnung prüfen und widersprechen

• Mietvertrag prüfen: Gibt es eine Klausel, und hält sie stand?
• Übergabeprotokolle vergleichen: Zustand bei Einzug und Rückgabe.
• Einzelnachweis verlangen: Art der Arbeiten, Material- und Arbeitskosten, Gesamtbetrag.
• Positionen anfechten: Doppeltes, nicht Ausgeführtes und getarnte Instandhaltung zurückweisen.

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; Maßstab ist der Bedarf zu ortsüblichen Preisen.

Fazit

Ob Sie beim Auszug streichen müssen, hängt an zwei Fragen: Steht eine wirksame Klausel im Mietvertrag, und in welchem Zustand haben Sie die Wohnung übernommen? Dokumentieren Sie beides und lassen Sie sich jede Forderung im Einzelnen nachweisen.

Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

Welche Schönheitsreparaturen muss der Vermieter übernehmen?

Ohne wirksame Klausel im Mietvertrag alle. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Instandhaltung und Instandsetzung bleiben außerdem bei ihm, etwa Parkett abschleifen oder Türschlösser erneuern; nur die Kosten kleiner Reparaturen kann eine wirksame Kleinreparaturklausel auf Sie überwälzen.

Was gehört zu den Schönheitsreparaturen bei Auszug?

Das Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, das Tapezieren, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper samt Rohren sowie der Innentüren und der Fenster und Außentüren von innen. Außentüren von außen gehören nicht dazu. Fällig werden die Arbeiten aber nur, wenn eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag sind unwirksam?

Unwirksam sind starre Fristenpläne, die unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung eine Renovierung vorschreiben, die Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zustand, Farbvorgaben, die schon während der Mietzeit gelten, sowie Quotenabgeltungsklauseln. Eine Farbvorgabe nur für die Rückgabe ist dagegen wirksam, wenn sie Spielraum lässt. Fällt eine Klausel weg, bleibt die Renovierungspflicht vollständig beim Vermieter.

Wie hoch dürfen die Kosten für Schönheitsreparaturen sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht; Maßstab sind der tatsächliche Renovierungsbedarf und ortsübliche Preise. Verlangen Sie einen Einzelnachweis mit Art der Arbeiten sowie Material- und Arbeitskosten und prüfen Sie ihn auf versteckte Instandhaltung.

Muss ich renovieren, wenn ich unrenoviert eingezogen bin?

In der Regel nicht. Nach der BGH-Rechtsprechung von 2015 lässt sich die Pflicht zu Schönheitsreparaturen formularmäßig nur übertragen, wenn die Wohnung bei Einzug in renoviertem Zustand übergeben wurde. Dass sie unrenoviert war, müssen allerdings Sie beweisen. Verschlechtert sich der Zustand während der Mietzeit deutlich, können Sie die Renovierung vom Vermieter verlangen, müssen sich dann aber in der Regel zur Hälfte an den Kosten beteiligen.