WEG-Konto und Bank: Welche Institute Konten für Eigentümergemeinschaften führen

Die Frage nach der richtigen Bank für ein WEG-Konto sieht nach einem Preisvergleich aus, ist aber zuerst eine Zulassungsfrage. Ein erheblicher Teil der Institute führt überhaupt keine Konten für Wohnungseigentümergemeinschaften, und mehrere der spezialisierten Anbieter setzen eine gewerbliche Verwaltung voraus. Wer die Grundgebühren vergleicht, bevor er diese beiden Hürden geprüft hat, vergleicht Angebote, die für die eigene Gemeinschaft gar nicht offenstehen.

Dieser Artikel ordnet den Markt nach Anbietertypen, benennt die Kriterien, die im Verwalteralltag tatsächlich Geld und Zeit kosten, und erklärt, woran Kontoeröffnungen in der Praxis scheitern. Wie die Eröffnung selbst abläuft und welche Unterlagen dafür zusammenkommen müssen, steht ausführlich im Leitfaden zur Eröffnung eines WEG-Kontos.

Warum nicht jede Bank ein WEG-Konto führt

Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 WEG selbst rechtsfähig und damit selbst Kontoinhaberin. Die Verwaltung vertritt sie nach § 9b Abs. 1 WEG, ist aber nicht Inhaberin des Kontos. Ein Bankkonto der Gemeinschaft ist damit kein Gefälligkeitskonto des Verwalters, sondern das Konto eines eigenen Rechtsträgers. Für eine Bank ist das ein eigener Kundentyp: ein rechtsfähiger Verband ohne Eintragung im Handelsregister, dessen Zusammensetzung sich mit jedem Eigentümerwechsel ändert und dessen Vertreter alle paar Jahre neu bestellt wird.

Reine Privatkundenbanken haben für diesen Kundentyp kein Produkt. Eine Eigentümergemeinschaft ist keine Privatperson und auch keine Personengesellschaft, die sich über einen Registerauszug legitimieren ließe. Wo ein Institut kein WEG-Kontomodell führt, scheitert die Eröffnung nicht am Preis, sondern daran, dass die Legitimationsstrecke der Bank diesen Fall nicht abbildet.

Die zweite Hürde betrifft nicht die Gemeinschaft, sondern ihren Vertreter. Mehrere Institute mit ausdrücklichem Verwalterangebot lassen nur gewerbliche Verwaltungen zu. Die DKB knüpft ihre Verwalterplattform an eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO und setzt zusätzlich die elektronische Kontoführung per EBICS voraus. Die TEN31 Bank bietet ihre WEG-Konten nach eigener Angabe „speziell für gewerbliche Immobilienverwaltungen" an. Für eine Gemeinschaft, die sich selbst verwaltet, sind diese Angebote damit geschlossen, egal wie gut die Konditionen aussehen.

Vier Anbietertypen und wofür sie taugen

Der Markt lässt sich in vier Gruppen sortieren. Sie unterscheiden sich weniger im Kontomodell als darin, wie viele Gemeinschaften eine Verwaltung darüber überhaupt sinnvoll führen kann.

Sparkassen und Genossenschaftsbanken vor Ort

Die verbreitetste Lösung, und für einzelne Gemeinschaften oft die einfachste: Ansprechpartner in der Filiale, Bargeldeinzahlung möglich, WEG-Kontomodelle in fast jedem Haus vorhanden. Der Preis folgt meist dem klassischen Muster aus Grundgebühr plus Buchungsposten, häufig gestaffelt nach der Zahl der Wohneinheiten: Die Volksbank in Ostwestfalen verlangte im Frühjahr 2025 zwischen 8,90 Euro für bis zu sechs und 17,90 Euro ab zwölf Wohneinheiten. Der Haken liegt im Geschäftsgebiet: Institute begrenzen ihr WEG-Konto regelmäßig auf die eigene Region, abschließbar ist es dann nur für Gemeinschaften mit Sitz dort. Wer Objekte über mehrere Regionen verwaltet, sammelt auf diesem Weg zwangsläufig Bankverbindungen, Zugänge und Ansprechpartner.

Spezialinstitute der Wohnungswirtschaft

Häuser wie die Hausbank München, die BfW Bank oder die TEN31 Bank haben ihr Geschäft auf die Immobilienwirtschaft ausgerichtet und führen je Gemeinschaft ein eigenes Konto, ohne Vermischung mit Verwalter- oder Fremdgeldern. Sie sind spezialisierte Banken, keine Verwaltungsplattformen: Geliefert wird das Konto samt EBICS-Anbindung, die Oberfläche für den Alltag bleibt Ihre eigene Software. Wer einen ganzen Bestand mitbringt, sollte deshalb zwei Dinge vorab klären — wie viele Konten sich in einem Durchgang eröffnen lassen und wer die Umstellung der Hausgeldzahlungen übernimmt. Ein Sonderfall in dieser Gruppe ist die BfW Bank: Sie führt mit „PRO" und „SMART" zwei Kontowelten, eine für gewerbliche Verwaltungen und eine ausdrücklich für Selbstverwalter.

Direktbanken mit Verwalterplattform

Die DKB betreut nach eigenen Angaben über 12.400 Immobilienverwaltungen und stellt ihnen eine kostenfreie Verwalterplattform zur Verfügung, über die Konten online eröffnet und Mietkautionen, Hausgelder und Erhaltungsrücklagen verwaltet werden. Für die Zuordnung von Zahlungseingängen bietet sie virtuelle Konten an. Der Zugang ist an die Gewerbeerlaubnis und an EBICS gebunden — für eine Verwaltung mit gewachsenem Bestand ist das kein Hindernis, für kleine Einheiten ohne Bankingsoftware schon.

Banking-Plattformen mit Partnerbank

Jüngste Gruppe sind Plattformen, die selbst keine Bank sind, sondern die Konten einer Partnerbank digital zugänglich machen. Der Unterschied liegt im Prozess: Anträge laufen digital, ganze Bestände lassen sich gesammelt eröffnen statt Gemeinschaft für Gemeinschaft, und die Anbindung an die Verwaltersoftware ist Teil des Angebots. Getmomo arbeitet in diesem Modell mit der Hamburg Commercial Bank: Rücklagenkonten werden kostenfrei geführt, Hausgeld- und Mietkonten laufen über eine monatliche Pauschale unabhängig von der Zahl der Buchungen. Die Konten hängen an einer Plattform, über die Eröffnungen digital angestoßen werden, und binden sich per EBICS oder Direktintegration an Systeme wie DOMUS und EverReal an. Für Verwaltungen, die einen Bestand aus vielen Gemeinschaften führen, ist das der Unterschied zwischen einer Bankverbindung und einem Dutzend.

Sechs Kriterien, an denen sich die Wahl entscheidet

Ist die Zulassungsfrage geklärt, entscheiden sechs Punkte darüber, ob ein Konto im Alltag trägt. Sie stehen in der Reihenfolge, in der sie erfahrungsgemäß Ärger machen:

• Kontoinhaberschaft: Das korrekte Modell ist das offene Fremdgeldkonto: Inhaberin ist die Gemeinschaft, die Verwaltung ist lediglich Bevollmächtigte. Ein Konto auf den Namen der Verwaltung ist dagegen ein Treuhandkonto und im Insolvenz- oder Pfändungsfall gegen die Verwaltung nicht geschützt. Nebeneffekt der richtigen Konstruktion: Beim Verwalterwechsel bleibt das Konto bestehen, es wechselt nur die Vollmacht.
• Anbindung an die Bankingsoftware: Drei Wege sind üblich und nicht gleichwertig. EBICS arbeitet mit digitaler Unterschrift und verteilter Freigabe, HBCI und sein Nachfolger FinTS mit PIN/TAN je Zahlung, der reine Onlinebanking-Zugriff nach PSD2 muss alle 90 Tage neu bestätigt werden — bei dreißig Konten ein wiederkehrender Termin im Kalender. Die Faustregel im Bankgespräch: digitale Unterschrift heißt EBICS, PIN/TAN heißt HBCI. Fragen Sie nach dem Freigabeverfahren, nicht nach dem Namen des Standards. Ohne brauchbare Anbindung gleicht jemand die Hausgeldzahlungen von Hand mit den Sollstellungen ab: Das fällt bei zehn Gemeinschaften kaum auf und bindet bei sechzig eine halbe Stelle.
• Preismodell: Grundgebühr plus Buchungsposten gegen Pauschale. Ein Konto mit 6 Euro Grundgebühr und 0,25 Euro je Posten kostet bei 250 Buchungen im Jahr 134,50 Euro, eine Pauschale von 12 Euro im Monat kostet 144 Euro. Bei 400 Buchungen dreht sich das Verhältnis: 172 gegen 144 Euro. Entscheidend ist also nicht die Grundgebühr, sondern die Buchungszahl der Gemeinschaft — und bei mehreren Gemeinschaften der Aufwand, den eine zusätzliche Bankverbindung im Monat kostet. Eine Stunde Nacharbeit pro Monat übersteigt die Gebührendifferenz eines ganzen Jahres.
• Verzinsung der Rücklage: Die Erhaltungsrücklage liegt oft über Jahre. Ob sie verzinst wird und ob der Satz bei einer Leitzinsänderung automatisch nachzieht oder jedes Mal neu verhandelt werden muss, ist der Unterschied zwischen einem einmaligen Gespräch und einer wiederkehrenden Aufgabe.
• Eröffnungsdauer und Sammelfähigkeit: Bei klassischen Instituten vergehen zwischen Antrag und nutzbarem Konto häufig Wochen, in denen die Verwaltung Zahlungen verantwortet, die sie nicht sieht. Wer einen Bestand übernimmt, sollte fragen, ob Konten gesammelt eröffnet werden können.
• Einsicht für den Beirat: Der Verwaltungsbeirat prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und will dafür in die Konten sehen. Eine Sichtvollmacht ohne Verfügungsrecht erledigt das dauerhaft und spart den monatlichen Versand von Kontoauszügen.

Was die Bank prüft, bevor sie eröffnet

Jedes Institut prüft zwei Dinge getrennt: Existiert die Gemeinschaft als eigenständiger Verband, und ist Ihre Verwaltung berechtigt, für sie zu handeln? Dazu kommt die Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz, die nach § 11 Abs. 1 GwG im Regelfall vor Begründung der Geschäftsbeziehung abgeschlossen sein muss. Welche Dokumente dafür regelmäßig verlangt werden, listet der Leitfaden zur Kontoeröffnung im Detail auf.

Der Punkt, an dem Eröffnungen in der Praxis kippen, ist ein anderer, und er wird selten vorher geklärt: Wer als Kontoinhaber eingetragen wird, bestimmt die Tiefe der Prüfung. Läuft das Konto auf die Gemeinschaft, legitimiert die Bank die Gemeinschaft und Ihre Vertretungsmacht. Läuft es dagegen auf die Hausverwaltung selbst, prüft die Bank Sie zusätzlich als gewerbliches Unternehmen und verlangt regelmäßig Gewerbeanmeldung, Erlaubnis nach § 34c GewO sowie Steuer-Identifikationsnummer und Steuerbescheid der vertretungsberechtigten Person.

Der Unterschied wird häufig erst bemerkt, wenn der Antrag bereits bei der Bank liegt. Dann folgt eine Nachforderung, die Unterlagen müssen bei mehreren Personen eingesammelt werden, und aus Tagen werden Wochen. Klären Sie die Kontoart deshalb, bevor Sie ein Formular ausfüllen, nicht danach. Das gilt für Mietkonten der Sondereigentumsverwaltung ebenso wie für Rücklagenkonten der Gemeinschaft.

Sonderfall selbstverwaltete Gemeinschaft

Verwaltet sich eine Gemeinschaft selbst, ist ein Eigentümer zum Verwalter bestellt, ohne gewerblich tätig zu sein. Damit fallen die meisten spezialisierten Verwalterangebote weg: Wo eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO vorausgesetzt wird oder das Angebot ausdrücklich gewerblichen Immobilienverwaltungen vorbehalten ist, kommt eine Selbstverwaltung nicht zum Zug. Sie hat trotzdem keine Wahl, ob sie ein Konto braucht: Auch die selbstverwaltete Gemeinschaft muss die Gemeinschaftsgelder strikt getrennt vom Privatvermögen des bestellten Verwalters führen; an dieser Trennung hängt die Rechtssicherheit der ganzen Konstruktion.

Offen stehen zwei Wege. Erstens die Bank vor Ort im eigenen Geschäftsgebiet, die Gemeinschaften unabhängig von der Verwaltungsform aufnimmt. Zweitens Institute mit einem eigenen Modell für Selbstverwalter, wie es die BfW Bank mit ihrer Kontowelt „SMART" neben dem gewerblichen Modell führt. Beim Gespräch mit der Bank hilft es, gleich zu benennen, dass die Gemeinschaft Kontoinhaberin sein soll und der bestellte Verwalter lediglich Vollmacht erhält — das ist die Konstellation, die die Bank sonst erst erfragen muss.

Für gewerbliche Verwaltungen ist der Fall trotzdem relevant. Übernehmen Sie eine Gemeinschaft, die sich bisher selbst verwaltet hat, bringt sie häufig ein Konto mit, das auf einen einzelnen Eigentümer läuft. Ein solches Konto ist kein Eigenkonto der Gemeinschaft und gehört umgestellt, bevor die erste Hausgeldzahlung darauf eingeht.

Bankwechsel: Was die Gemeinschaft beschließen muss

Die Kontoführung gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung, die Wahl des Instituts sollte die Verwaltung dennoch nicht allein treffen. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der zur Eröffnung oder zum Wechsel bei einem bestimmten Institut ermächtigt, schafft Klarheit und nimmt die spätere Diskussion vorweg. Bei einer laufenden Bankverbindung, die gewechselt werden soll, gehört die Begründung in die Beschlussvorlage: Gebühren, fehlende Verzinsung der Rücklage oder eine Bank ohne Softwareanbindung sind nachvollziehbare Gründe, ein bloßer Wunsch der Verwaltung ist es nicht.

Praktisch ist der Wechsel weniger aufwendig als sein Ruf. Mehrere Institute bieten einen Kontowechselservice an, der die Kündigung bei der Altbank übernimmt und Eigentümer sowie Gläubiger benachrichtigt. Vorsicht ist bei der Erhaltungsrücklage geboten: Sie muss mündelsicher angelegt bleiben, und die gesetzliche Einlagensicherung greift nach § 7 Abs. 5 EinSiG je Miteigentümer, also mit 100.000 Euro pro Eigentümer und Bank, nicht pro Gemeinschaft. Bei großen Rücklagen ist das ein Argument für die Aufteilung auf mehrere Institute.

Fazit

Die Bankwahl beim WEG-Konto entscheidet sich in drei Schritten: Zulassung, Alltagstauglichkeit, Preis. Zuerst zählt, ob das Institut Konten auf den Namen der Gemeinschaft führt und Ihre Verwaltungsform zulässt — mehrere spezialisierte Anbieter setzen die Gewerbeerlaubnis voraus, regionale Häuser das eigene Geschäftsgebiet. Danach entscheidet, ob Softwareanbindung, Rücklagenverzinsung und Beiratseinsicht mitgeliefert werden. Erst am Schluss steht der Preisvergleich, und der hängt an der Buchungszahl, nicht an der Grundgebühr.

Verwaltungen mit wachsendem Bestand sollten zusätzlich prüfen, wie viele Bankverbindungen sie sich einhandeln. Eine Gemeinschaft bei der Bank vor Ort ist unproblematisch, vierzig Gemeinschaften bei zwölf Instituten sind es nicht. Die Bündelung bei einem Anbieter, der Konten gesammelt eröffnet und an die vorhandene Software anbindet, spart mehr Zeit als jede eingesparte Grundgebühr. Wie Getmomo Kaution, Hausgeld und Rücklage über eine Partnerbank zusammenführt, steht auf der Übersicht der Banking-Lösungen für Hausverwaltungen.

Häufige Fragen zur Bankwahl beim WEG-Konto

Welche Banken bieten WEG-Konten an?

WEG-Konten führen vier Gruppen: Sparkassen und Genossenschaftsbanken im jeweiligen Geschäftsgebiet, auf die Immobilienwirtschaft spezialisierte Institute wie die Hausbank München, die BfW Bank oder die TEN31 Bank, Direktbanken mit Verwalterplattform wie die DKB sowie Banking-Plattformen, die Konten einer Partnerbank digital zugänglich machen. Reine Privatkundenbanken führen in der Regel keine Konten für Eigentümergemeinschaften.

Kann eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter ein Konto eröffnen?

Ja, aber der Kreis der Institute ist kleiner. Die Gemeinschaft ist auch ohne gewerblichen Verwalter rechtsfähig und kann Kontoinhaberin sein; handeln muss für sie ein bestellter Verwalter, das kann ein Eigentümer sein. Angebote, die eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO voraussetzen, stehen dann nicht offen. In Frage kommen die Bank im eigenen Geschäftsgebiet oder Institute mit einem ausdrücklichen Modell für Selbstverwalter.

Gibt es kostenlose WEG-Konten?

Für das Girokonto der Gemeinschaft praktisch nicht, dort ist eine monatliche Gebühr die Regel. Reine Rücklagenkonten führen dagegen mehrere Institute ohne Kontoführungsgebühr, meist als Tagesgeld mit täglicher Verfügbarkeit. Ein kostenfreies Rücklagenkonto neben einem bepreisten Hausgeldkonto ist damit die verbreitete Kombination.

Wem gehört das Geld auf dem WEG-Konto?

Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband, nicht der Verwaltung und auch nicht den Eigentümern anteilig zur freien Verfügung. Wer seine Wohnung verkauft, nimmt seinen Anteil an der Erhaltungsrücklage nicht mit. Für die Einlagensicherung gilt eine Ausnahme: Dort wird nach § 7 Abs. 5 EinSiG auf die einzelnen Miteigentümer abgestellt.

Reicht ein Sammelkonto für mehrere Gemeinschaften?

Nein. Jede Gemeinschaft braucht ein eigenes Konto auf ihren Namen. Ein Sammelkonto der Verwaltung, auf dem Gelder mehrerer Gemeinschaften liegen, ist ein Treuhand- oder Anderkonto und widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Sammelmodelle mit virtuellen Kontonummern gibt es in der Mietverwaltung, nicht für Gemeinschaftsgelder der WEG.