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Indexmiete-Rechner

Indexmiete berechnen: was der Rechner für Sie prüft

Bei einer Indexmiete koppeln Vermieter und Mieter die Miethöhe an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte – heute fortgeführt als Verbraucherpreisindex (VPI). Die Grundlage dafür ist § 557b Abs. 1 BGB, der für die Vereinbarung Schriftform verlangt. Steigt der Index, darf die Miete im gleichen Verhältnis steigen; eine Begründung mit Vergleichsmieten entfällt. Genau deshalb wird die Indexmiete unterschätzt: Sie ist nicht nur ein Dreisatz, sondern an Fristen und Formalien gebunden.

Der Rechner nimmt Ihnen vier Prüfungen ab, die in der Praxis am häufigsten schiefgehen: die Indexänderung selbst, die geplante Deckelung nach Mietrecht II, die zwölfmonatige Sperrfrist und das Datum, ab dem die neue Miete überhaupt geschuldet wird. Tragen Sie die bisherige Kaltmiete, den Vertragsbeginn beziehungsweise die letzte Anpassung und den Monat des Erhöhungsverlangens ein – den Rest übernimmt das Tool.

Wie sich die neue Miete aus dem VPI ergibt

Maßgeblich sind zwei Indexstände: der Wert im Monat des Vertragsbeginns oder der letzten Anpassung und der Wert im Monat des Erhöhungsverlangens. Die prozentuale Veränderung ergibt sich aus (VPI neu − VPI alt) ÷ VPI alt × 100, die neue Kaltmiete aus bisherige Miete × VPI neu ÷ VPI alt.

Ein Beispiel: Der Vertrag beginnt im Januar 2022, der VPI steht bei 105,2. Im Januar 2025 liegt er bei 120,3. Die Steigerung beträgt 14,35 %. Aus 1.234,00 € Miete werden damit 1.411,12 € – ein Plus von 177,12 € im Monat.

Der Rechner arbeitet mit der amtlichen Zeitreihe des Statistischen Bundesamtes auf Basis 2020 = 100 und deckt die Monate ab Januar 1991 ab. Liegt für den Monat Ihres Erhöhungsverlangens noch kein Wert vor – der VPI erscheint erst rund zwei Wochen nach Monatsende –, rechnet das Tool mit dem zuletzt veröffentlichten Monat und weist diesen Stand im Ergebnis aus. Für das Erhöhungsschreiben selbst gilt: Nennen Sie dort den Indexstand, den Sie tatsächlich zugrunde legen.

Deckelung nach Mietrecht II: 3 Prozent, darüber die Hälfte

Vorab, damit es kein Missverständnis gibt: Diese Deckelung ist derzeit kein geltendes Recht. Sie soll als neuer Absatz 4 in § 557b BGB eingefügt werden (§ 557b Abs. 4 BGB-E); der heutige Absatz 4 rückt dabei nach hinten. Grundlage ist der Regierungsentwurf „Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete“, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Das Bundesministerium der Justiz fasst das Vorhaben so zusammen: In angespannten Wohnlagen sollen Indexmietsteigerungen oberhalb einer Grenze von 3,0 Prozent jährlich „nur noch zur Hälfte mieterhöhend geltend gemacht werden“ können. Verkündet ist das Gesetz nicht.

Setzen Sie das Häkchen, rechnet das Tool mit dieser Regel: Eine Indexänderung bis 3 % wird voll wirksam, jeder Prozentpunkt darüber zählt nur noch zur Hälfte. Das gilt in beide Richtungen – die Entwurfsbegründung hält ausdrücklich fest, dass die Regelung „auch bei Deflation greift, also in beide Richtungen Wirkung entfaltet“. Fällt der Index um 8 %, sinkt die Miete also nur um 5,5 %.

Das Rechenmuster: Steigt der Index in einem Mietjahr um 8 %, bleiben die ersten 3 % unangetastet. Von den übrigen 5 Prozentpunkten ist die Hälfte wirksam, also 2,5. Zulässig wären damit 5,5 % statt 8 %. Bei 1.000 € Kaltmiete sind das 1.055 € statt 1.080 € – 25 € im Monat, 300 € im Jahr.

Entscheidend ist der Zuschnitt auf Mietjahre. Die Grenze gilt nicht für den Gesamtzeitraum, sondern für jedes Mietjahr ab Vertragsbeginn beziehungsweise ab der letzten Anpassung. Der Rechner zerlegt den Zeitraum deshalb in volle Mietjahre, kappt jedes für sich und verkettet die Ergebnisse. Ein angefangenes Jahr am Ende bekommt eine zeitanteilige Schwelle: Nach sechs Monaten sind es 1,5 % statt 3 %.

Ein Beispiel über drei Jahre: Von Januar 2022 bis Januar 2025 steigt der Index um 14,35 %. Auf die Mietjahre verteilt sind das 8,65 %, 2,89 % und 2,30 %. Nur das erste Jahr überschreitet die Schwelle und wird auf 5,83 % gekappt, die beiden anderen bleiben unverändert. Verkettet ergibt das 11,38 % – aus 1.234,00 € Kaltmiete werden 1.374,43 € statt 1.411,12 € ohne Deckelung.

Weil genau diese Differenz der teuerste Fehler in einem Erhöhungsschreiben wäre, stellt der Rechner beide Beträge nebeneinander: was ohne Deckelung herauskäme und was mit Deckelung verlangt werden dürfte. Greift die Deckelung nicht – weil die Änderung innerhalb der 3 % bleibt –, sagt das Tool das offen, statt den Block stillschweigend wegzulassen.

Ein Punkt, den Sie kennen sollten, bevor Sie sich auf die Zahl verlassen: Die Deckelung greift nach dem Entwurf nur, wenn das jeweilige Bundesland eine entsprechende Rechtsverordnung erlässt. Die Ermächtigung dafür ist dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nachgebildet – es geht also um Gebiete mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung, dieselbe Kulisse wie bei der abgesenkten Kappungsgrenze. Das ist nicht dasselbe wie ein Mietpreisbremsen-Gebiet nach § 556d BGB. Solche Verordnungen gibt es bislang nicht, weil das Gesetz nicht in Kraft ist.

Sperrfrist: zwölf Monate zwischen zwei Anpassungen

Nach § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB muss die Miete während der Geltung einer Indexmiete – von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine zweite Erhöhung kurz nach der ersten ist damit unwirksam, selbst wenn der Index kräftig gestiegen ist.

Entscheidend ist dabei ein Detail, das leicht übersehen wird: Die Jahresfrist knüpft an die Miete an, nicht an die Erklärung. Weil die neue Miete ohnehin erst zwei Monate nach Zugang geschuldet wird, darf das Schreiben rechnerisch schon etwas früher heraus – die Miete bleibt trotzdem ein volles Jahr unverändert. Der Rechner unterscheidet deshalb zwei Fälle.

Echter Verstoß: Wäre die neue Miete früher als zwölf Monate nach der letzten Anpassung fällig, zeigt der Rechner eine rote Warnung und nennt den Monat, in dem Sie das Schreiben frühestens versenden sollten. Grenzfall: Liegt der Zugang zwar noch innerhalb der zwölf Monate, wird die neue Miete aber erst danach fällig, weist der Rechner darauf hin und benennt offen, dass nicht abschließend geklärt ist, ob die Erklärung schon vorher zugehen darf.

Das Ergebnis wird in beiden Fällen angezeigt: Wer plant, will den Betrag sehen, den er später verlangen kann. Die Warnung lässt sich aber nicht wegklicken und steht über den Zahlen, damit niemand versehentlich ein verfrühtes Schreiben aufsetzt.

Von der Sperrfrist zu unterscheiden ist die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, die 20 beziehungsweise 15 % in drei Jahren erlaubt. Sie spielt bei der Indexmiete keine Rolle, und zwar aus einem einfachen Grund: § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB schließt eine Erhöhung nach § 558 BGB – also die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete – vollständig aus. Wer eine Indexmiete vereinbart hat, rechnet allein mit dem VPI. Möglich bleiben daneben nur die Erhöhung nach einer Modernisierung unter den engen Voraussetzungen des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB und die Anpassung der Betriebskosten nach § 560 BGB.

Ab wann die neue Miete fällig wird

Die geänderte Miete ist nicht sofort zu zahlen. Nach § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB wird sie erst mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung geschuldet. Geht das Schreiben dem Mieter also im März zu, ist die neue Miete ab Mai fällig; bei Zugang im November ab Januar des Folgejahres.

Der Rechner ermittelt dieses Datum automatisch aus dem Monat des Erhöhungsverlangens und nennt es direkt über dem Betrag. Der Tag im Datumsfeld spielt dabei keine Rolle – gerechnet wird ausschließlich monatsgenau, so wie es auch der VPI vorgibt.

Auf die Form kommt es zusätzlich an: Nach § 557b Abs. 3 Satz 1 BGB muss die Änderung durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind nach Satz 2 die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Der Rechner liefert Ihnen genau diese Angaben, ersetzt aber nicht das Schreiben selbst.

Wenn der Index fällt: die Indexmiete wirkt in beide Richtungen

Eine Indexmiete ist keine Einbahnstraße. Sinkt der Verbraucherpreisindex zwischen den beiden Stichmonaten, ergibt sich rechnerisch eine Mietsenkung – der Rechner weist sie genauso aus wie eine Erhöhung. In der Praxis kommt das selten vor, weil der VPI über längere Zeiträume fast durchgehend steigt; über kurze Zeiträume ist es möglich. Geltend machen muss die Änderung auch hier eine der Vertragsparteien, und zwar in derselben Form nach § 557b Abs. 3 BGB.

Ist die Deckelung angehakt, dämpft sie auch die Senkung. Das ist kein Versehen, sondern ausdrücklich so gewollt: Die Entwurfsbegründung nennt es einen Umstand, der „die Interessen der Mieter- und Vermieterseite angemessen“ berücksichtige, und stellt klar, dass die Vermieterseite den noch ausstehenden Teil der Miete nach § 535 Abs. 2 BGB verlangen kann, wenn eine Mietsenkung die Beschränkung missachtet. Fällt der Index um 8 %, sinkt die Miete also nur um 5,5 %. Der Rechner blendet dazu einen Hinweis ein, sobald das Ergebnis negativ ausfällt.