Provision der Hausverwaltung bei Neuvermietung: Was nach dem BGH-Urteil 2026 noch erlaubt ist

Jahrzehntelang war es in vielen Verwalterverträgen Standard: Zieht ein Mieter aus, übernimmt die Hausverwaltung die Neuvermietung und berechnet dafür eine Provision – häufig ein bis zwei Monatskaltmieten. Mit einem Urteil vom 21. Mai 2026 hat der Bundesgerichtshof dieser Praxis ein Ende gesetzt (Az. I ZR 224/25): Wer eine Wohnung verwaltet, darf für ihre Vermittlung keine Provision verlangen – auch nicht vom Vermieter. Dieser Beitrag erklärt, was der BGH entschieden hat, welche Verwalter betroffen sind, welche Vergütungen weiterhin zulässig bleiben und was Eigentümer und Verwaltungen jetzt konkret prüfen sollten.

Das Wichtigste in Kürze

• Rechtsgrundlage: § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) – abweichende Vereinbarungen sind nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam
• Betroffen: Mietverwalter unmittelbar; die Sondereigentumsverwaltung nach Einschätzung der Branchenverbände ebenfalls
• Nicht automatisch betroffen: reine WEG-Verwalter ohne Miet- oder Sondereigentumsverwaltung
• Zulässig bleiben: die laufende Grundvergütung sowie Vergütungen für echte Verwaltungsleistungen ohne Erfolgsbezug, etwa Abnahme und Übergabe
• Rückforderung: gezahlte Provisionen können grundsätzlich zurückverlangt werden; es gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren

Was hat der BGH entschieden?

Ausgangspunkt war kein Musterprozess eines Verbands, sondern ein alltäglicher Streit: Eine Eigentümerin hatte ihre Hausverwaltung nach dem Ende des Verwaltervertrags auf Rückzahlung der Vermittlungsprovisionen verklagt, die die Verwaltung über mehrere Jahre für Neuvermietungen berechnet hatte. Der I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs gab ihr in letzter Instanz recht und wies die Revision der Verwalterin zurück.

Der Fall: 129 Wohneinheiten, 13 Neuvermietungen, 16.815,71 Euro

Die Verwalterin betreute für die Eigentümerin seit 2020 einen Bestand von 129 Wohneinheiten und 134 Garagen. Vereinbart war eine laufende Vergütung von 24 Euro je Wohneinheit und 4 Euro je Garage monatlich zuzüglich Umsatzsteuer – und zusätzlich eine Provision von zwei Monatskaltmieten für jede Neuvermietung, gedeckelt auf 10.000 Euro brutto pro Jahr. Für 13 Neuvermietungen kamen so 16.815,71 Euro zusammen. Nach der Kündigung des Vertrags forderte die Eigentümerin diese Provisionen zurück. Das Landgericht wies die Klage zunächst weitgehend ab – das Provisionsverbot schütze nur den Mieter. Das Oberlandesgericht sah das anders und verurteilte die Verwalterin zur Rückzahlung; der BGH bestätigte dieses Urteil.

Der Leitsatz und die Begründung

Der Senat stützt sich auf drei Argumente: Der Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG beschränkt den Entgeltausschluss nicht auf Vereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden. Die Systematik des Gesetzes spricht ebenfalls dagegen – wo das Gesetz nur den Mieter schützen will, etwa beim Bestellerprinzip, benennt es den Wohnungssuchenden ausdrücklich. Und der Zweck der Norm verlangt die strikte Trennung von Wohnungsvermittlung und Wohnungsverwaltung: Erhielte der Verwalter vom Vermieter eine Provision, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter die Kosten mittelbar über eine höhere Miete auf den Mieter umlegt. Auch die Berufsfreiheit der Verwalter aus Art. 12 GG sah der Senat nicht verletzt. Das Urteil ist in der NZM 2026, 608 veröffentlicht; der Volltext ist auf bundesgerichtshof.de abrufbar.

Die Rechtsgrundlage: § 2 WoVermittG verständlich erklärt

Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt seit den 1970er-Jahren, wer bei der Vermittlung von Wohnraum überhaupt eine Provision verlangen darf. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG schließt den Provisionsanspruch aus, wenn der Vermittler zugleich „Verwalter der Wohnung“ ist. Der Gedanke dahinter: Wer ohnehin für die Bewirtschaftung der Wohnung bezahlt wird, soll sich die Vermittlung nicht doppelt vergüten lassen – die Neuvermietung liegt bei verwalteten Objekten im eigenen Pflichtenkreis. Vereinbarungen, die davon abweichen, sind nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam. Wurde trotzdem gezahlt, kann der Betrag nach § 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB als ungerechtfertigte Bereicherung zurückgefordert werden. Neu am BGH-Urteil ist nicht das Verbot selbst, sondern die Klarstellung, dass es auch im Verhältnis zum Vermieter gilt – genau das war in der Instanzrechtsprechung bis dahin umstritten.

Für wen gilt das Provisionsverbot – und für wen nicht?

Ob das Verbot greift, hängt davon ab, ob der Vermittler „Verwalter der Wohnung“ im Sinne des Gesetzes ist. Die Übersicht zeigt die wichtigsten Konstellationen:

Vorsicht bei Umgehungskonstruktionen: Die Auslagerung der Vermietung an eine verbundene Maklergesellschaft halten Fachanwälte und Verbände nur dann für tragfähig, wenn Vermittlung und Verwaltung organisatorisch und wirtschaftlich tatsächlich getrennt sind. Eine rein formale Auslagerung an eine Schwestergesellschaft birgt das Risiko, als Umgehung des Verbots gewertet zu werden – solche Konstellationen gehören in anwaltliche Prüfung.

Was Verwalter bei der Neuvermietung noch abrechnen dürfen

Das Urteil verbietet die erfolgsabhängige Vermittlungsprovision – nicht die Vergütung von Verwaltungsarbeit. Wer als Verwaltung Neuvermietungen betreut, kann den Aufwand weiterhin bepreisen, nur eben anders:

• Erhöhte Grundvergütung: Der Vermietungsaufwand wird in die laufende Vergütung je Einheit eingepreist – kalkulierbar über die durchschnittliche Fluktuation des Bestands
• Pauschalen für echte Verwaltungsleistungen: Wohnungsabnahme, Übergabe oder Protokollerstellung als einzeln ausgewiesene Leistungen ohne Kopplung an den Abschluss des Mietvertrags
• Abrechnung nach Stunden: Zusatzleistungen rund um den Mieterwechsel nach tatsächlichem Aufwand, mit sauberem Tätigkeitsnachweis

Die Verbände arbeiten bereits an Orientierungshilfen: Die Branchenverbände überarbeiten ihre Musterverträge für die Miet- und Sondereigentumsverwaltung und stellen ihren Mitgliedern Handlungsempfehlungen zur Prüfung von Provisionsregelungen bereit. Verwaltungen sollten die Umstellung ihrer Vergütungsmodelle nicht aufschieben – und die Gelegenheit nutzen, Eigentümern gegenüber transparent zu kalkulieren, statt Provisionen stillschweigend in andere Positionen zu verschieben. Wie sich die drei Modelle konkret kalkulieren lassen – mit Rechenbeispiel und Vertrags-Checkliste – zeigt unser Praxisleitfaden zur Verwaltervergütung beim Mieterwechsel.

Was Vermieter jetzt prüfen sollten

Verwaltervertrag auf Provisionsklauseln prüfen

Eigentümer sollten ihren Verwaltervertrag auf Klauseln durchsehen, die eine Vergütung an den Abschluss neuer Mietverträge knüpfen. Typische Erkennungsmerkmale: Die Vergütung wird in Monatskaltmieten bemessen, sie fällt nur bei erfolgreicher Vermietung an, oder sie firmiert unter Begriffen wie „Vermittlungsgebühr“, „Maklercourtage“ oder „Neuvermietungsprovision“. Solche Klauseln sind nach dem Urteil unwirksam – der übrige Verwaltervertrag bleibt davon in aller Regel unberührt.

Bereits gezahlte Provisionen: Rückforderung möglich

Wer in den vergangenen Jahren Vermittlungsprovisionen an seine Hausverwaltung gezahlt hat, kann diese grundsätzlich zurückfordern (§ 5 Abs. 1 WoVermittG i. V. m. § 812 BGB). Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB) – Zahlungen aus den Jahren ab 2023 sind damit derzeit regelmäßig noch nicht verjährt. Im Einzelfall können sich Gegenargumente ergeben, etwa wenn der Zahlende die Rechtslage kannte (§ 814 BGB), und auch der genaue Verjährungsbeginn kann angesichts der früher unklaren Rechtslage streitig sein. Für die Durchsetzung konkreter Rückforderungen empfiehlt sich deshalb fachanwaltliche Beratung – ebenso für Verwaltungen, die ihr Rückforderungsrisiko realistisch einschätzen wollen.

Häufige Fragen zur Provision der Hausverwaltung

Darf die Hausverwaltung eine Provision für die Neuvermietung verlangen?

Nein. Der BGH hat am 21. Mai 2026 (Az. I ZR 224/25) entschieden, dass einem Wohnungsvermittler weder gegen den Mieter noch gegen den Vermieter eine Provision zusteht, wenn er Verwalter der vermieteten Wohnung ist. Entsprechende Klauseln in Verwalterverträgen sind unwirksam.

Gilt das Provisionsverbot auch für reine WEG-Verwalter?

Nicht automatisch. Der reine WEG-Verwalter verwaltet das Gemeinschaftseigentum und ist nach der BGH-Rechtsprechung von 2003 (III ZR 299/02) nicht „Verwalter“ der einzelnen vermieteten Wohnung im Sinne des WoVermittG. Übernimmt er zusätzlich die Mietverwaltung, greift das Verbot; bei zusätzlicher Sondereigentumsverwaltung gehen die Branchenverbände ebenfalls von einer Erfassung aus.

Was gilt für die Sondereigentumsverwaltung (SEV)?

Nach Einschätzung der Branchenverbände ist die SEV vom Provisionsverbot erfasst, weil der Sondereigentumsverwalter die vermietete Wohnung selbst verwaltet. Die Branchenverbände überarbeiten deshalb neben dem Mietverwalter- auch den SEV-Mustervertrag.

Können bereits gezahlte Provisionen zurückgefordert werden?

Grundsätzlich ja, nach § 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 BGB. Es gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren zum Jahresende – Zahlungen ab 2023 sind derzeit regelmäßig noch durchsetzbar. Einzelfragen wie der genaue Verjährungsbeginn oder § 814 BGB gehören in fachanwaltliche Beratung.

Sind Pauschalen für Wohnungsübergabe und Abnahme weiterhin zulässig?

Vergütungen für echte Verwaltungsleistungen wie Abnahme, Übergabe oder Protokollerstellung verbietet das Urteil nicht – solange sie nicht vom Abschluss des Mietvertrags abhängen. Nach Verbandseinschätzung zählt die wirtschaftliche Funktion der Zahlung, nicht ihre Bezeichnung.

Gilt das Verbot auch für Gewerberäume oder den Verkauf?

Nein. Das Wohnungsvermittlungsgesetz gilt nur für die Vermittlung von Wohnräumen. Gewerbevermietung und Kaufvermittlung sind von dem Urteil nicht betroffen.

Quellen und weiterführende Informationen

• BGH, Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25 (Volltext, PDF), veröffentlicht u. a. in NZM 2026, 608
• beck-aktuell: Provisionsverbot für Verwalter schützt auch den Vermieter
• Haufe: BGH – keine Maklerprovision für Hausverwalter

Fazit

Das BGH-Urteil beendet eine jahrzehntelange Grauzone: Vermietung ist bei selbst verwalteten Wohnungen keine Maklerleistung, die separat mit einer Provision vergütet werden darf, sondern Teil der Verwaltung – und muss auch so bepreist werden. Für Eigentümer lohnt der Blick in den Verwaltervertrag und in die Abrechnungen der letzten drei Jahre. Für Verwaltungen stellt das Urteil das Geschäftsmodell nicht infrage – es ist ein Anlass, Vergütungen transparent und leistungsbezogen zu strukturieren: über die Grundvergütung, echte Leistungspauschalen oder Stundenabrechnung. Wer die Umstellung proaktiv gegenüber seinen Eigentümern kommuniziert, verwandelt eine rechtliche Pflicht in einen Vertrauensgewinn. Getmomo unterstützt Verwaltungen und Vermieter dabei, Miet- und Kautionskonten digital und nachvollziehbar zu führen – damit Transparenz nicht beim Vertrag aufhört, sondern bis in den Zahlungsverkehr reicht.