Die Reform im Wohnungseigentumsgesetz
Zum 1.12.2020 ist die neue WEG-Reform in Kraft getreten und bringt einige Veränderungen in bisher unklaren Punkten. Hier haben wir alle wesentlichen Punkte des Gesetzes für Wohnungseigentümer und Verwalter für Sie aufgelistet.
Wohnungseigentümer und Verwalter: Die Veränderungen im WEMoG
Das WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) bringt neben gelockerten Regelungen für den Verwaltungsbeirat auch angehobene Anforderungen für Verwalter mit sich – mit spürbaren Auswirkungen sowohl für Eigentümer als auch für die WEG-Verwaltung selbst.
Für Wohnungseigentümer
Die wichtigsten Veränderungen für Wohnungseigentümer im Überblick:
- Bauliche Veränderungen und Modernisierung: Mit einer Mehrheit der Eigentümerversammlung lassen sich bauliche Veränderungen, also Maßnahmen über die ordnungsmäßige Erhaltung hinaus (§ 20 Abs. 1 WEG), leichter durchsetzen – bei Zustimmung von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile tragen alle Eigentümer die Kosten (außer bei unverhältnismäßigen Kosten), ebenso wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert; sonst nur die zustimmenden (§ 21 Abs. 2 und 3 WEG)
- Höhere Autonomie: Eigentümer haben Anspruch auf eigene Kosten für Ladeeinrichtungen für E-Autos, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz und schnelles Internet
- Gemeinschaft als Verantwortungsträger: Klar geregelt ist nun, dass die Gemeinschaft Träger von Rechten und Pflichten ist
- Pflichten für Verwalter: Eigentümer können per Maßnahmenkatalog oder Wertgrenze festlegen, welche Entscheidungen dem Verwalter obliegen
- Digitalisierung: Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen ist möglich, Umlaufbeschlüsse benötigen nur noch Textform statt Schriftform
- Verwaltungsbeirat: Die Anzahl der Mitglieder ist nicht mehr auf drei begrenzt, sondern per Beschluss flexibel festlegbar
- Entziehung des Wohnungseigentums: Der Ausschluss von Mitgliedern ist nun einfacher möglich
- Sondereigentum: Die Sondereigentumsfähigkeit wurde auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert
Für Verwalter: Zertifizierte Verwalter
Die jahrelange Forderung nach einem Sachkundenachweis für Verwalter wird nun in Form der „zertifizierte Verwalter“ umgesetzt:
- Seit dem 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG), außer in Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Eigentümer selbst Verwalter ist und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter fordert; so bezeichnen darf sich, wer die Prüfung vor einer IHK bestanden hat (§ 26a Abs. 1 WEG) oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt ist
- Volljuristen (Befähigung zum Richteramt), Immobilienkaufleute bzw. Kaufleute in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Geprüfte Immobilienfachwirte und Personen mit einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt (§ 7 ZertVerwV)
- Wer am 1. Dezember 2020 bereits Verwalter einer Gemeinschaft war, galt gegenüber dieser Gemeinschaft bis zum 1. Juni 2024 als zertifiziert (§ 48 Abs. 4 WEG) – diese Übergangsfrist ist abgelaufen, seither gilt als zertifiziert nur, wer die IHK-Prüfung bestanden hat oder nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt ist
Pflichten und Befugnisse der Verwalter
Die WEG-Reform sieht keinen abschließenden Pflichtenkatalog für Verwalter vor. Laut § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG haben sie alle Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen – vorausgesetzt, diese führen nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft. Nach wie vor obliegen ihnen insbesondere folgende Pflichten:
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausführen
- Lasten- und Kostenbeiträge in Empfang nehmen und abführen
- Alle Zahlungen und Leistungen bewirken und entgegennehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen
- Eingenommene Gelder verwalten
Weil das Gesetz keinen abschließenden Pflichtenkatalog vorgibt, legt der Verwaltervertrag fest, welche Leistungen mit der Grundvergütung abgegolten sind und ab welcher Wertgrenze der Verwalter einen Beschluss braucht; wer diese Klauseln am Bildschirm entscheiden will, kann den WEG-Verwaltervertrag im Generator zusammenstellen und als PDF herunterladen.
Über den Autor
Jannik ist Head of Revenue Operations bei Getmomo, der Banking-Plattform für Immobilienverwaltungen. Er arbeitet täglich an den Prozessen, um die es in diesem Magazin geht — Kautionsverwaltung, Zahlungsverkehr, Automatisierung — und schreibt hier über Banking-Infrastruktur und Digitalisierung. Technisch verantwortet er den Webauftritt des Magazins.
Fachlich geprüft von Marcel Meitza, Gründer & Geschäftsführer
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