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WEG-Kredit vs. Sonderumlage

Sonderumlage oder WEG-Kredit?

Eine Großsanierung sprengt fast immer die Erhaltungsrücklage. Dann stehen zwei Wege zur Wahl: Die Gemeinschaft legt die Restsumme sofort als Sonderumlage auf die Eigentümer um, oder sie nimmt selbst einen Kredit auf und verteilt die Last über Jahre. Beide Wege bezahlen dieselbe Bausumme, aber sie verteilen die Last völlig unterschiedlich – und der Kredit kostet zusätzlich Zinsen.

Genau daran scheitern viele Eigentümerversammlungen. Eine Sonderumlage von 10.000 € pro Wohnung klingt nach einer anderen Größenordnung als 67 € mehr Hausgeld im Monat, obwohl beide Zahlen dieselbe Maßnahme finanzieren. Dieser Simulator stellt die beiden Zahlen nebeneinander, rechnet die Zinskosten offen aus und macht so aus einer Bauchentscheidung eine nachvollziehbare Beschlussgrundlage.

Schritt für Schritt zum Vergleich

1. Gesamtinvestition eintragen – die Bruttokosten der Maßnahme inklusive Planung, Baubegleitung und Umsatzsteuer.
2. Fördermittel abziehen – bewilligte Zuschüsse und Tilgungszuschüsse. Der Betrag eines Förderkredits gehört nicht dazu, er wird zurückgezahlt.
3. Rücklageneinsatz festlegen – wie viel aus der Erhaltungsrücklage in die Maßnahme fließt.
4. Verteilungsschlüssel wählen – nach Miteigentumsanteilen oder, wenn vereinbart oder beschlossen, nach Wohneinheiten.
5. Kreditkonditionen eingeben – effektiver Jahreszins und Laufzeit. Diese Werte bekommen Sie als unverbindliche Indikation von der Bank.
6. Ergebnis ablesen – links die einmalige Sonderumlage, rechts die monatliche Hausgelderhöhung, darunter die Zinskosten über die volle Laufzeit.

So rechnet der Simulator

Zuerst ermittelt der Rechner die Restsumme: Gesamtinvestition minus Fördermittel minus eingesetzte Erhaltungsrücklage. Nur dieser Betrag muss überhaupt finanziert werden.

Option A: Sonderumlage

Die Restsumme wird nach dem gewählten Schlüssel verteilt. Bei 20 gleich großen Einheiten trägt jeder Eigentümer ein Zwanzigstel, bei Verteilung nach Miteigentumsanteilen den Anteil seiner MEA an den Gesamt-MEA. Fällig wird der Betrag zu dem Termin, den der Beschluss bestimmt – sonst, sobald der Verwalter ihn anfordert. Auf Bestandskraft muss dabei niemand warten: Ein Beschluss ist gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Eine Anfechtung schiebt die Fälligkeit also nicht auf.

Option B: WEG-Kredit als Annuitätendarlehen

Der Kredit wird als Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Monatsrate gerechnet. Die Rate der Gemeinschaft ergibt sich aus R = K × (qⁿ × (q − 1)) ÷ (qⁿ − 1), dabei ist K die Restsumme, n die Laufzeit in Monaten und q = 1 + p ÷ 1200 mit p als effektivem Jahreszins in Prozent. Diese Rate der Gemeinschaft, multipliziert mit dem Anteil des Eigentümers, ergibt dessen zusätzliche monatliche Belastung – also die effektive Hausgelderhöhung. Der Anteil ist 1 ÷ Anzahl der Wohneinheiten beim Kopfprinzip und eigene MEA ÷ Gesamt-MEA bei der Verteilung nach Miteigentumsanteilen.

Bei einem Zinssatz von 0 % greift die Formel nicht: q wird 1, der Nenner qⁿ − 1 wird null. Der Rechner verteilt die Summe dann zinsfrei und gleichmäßig, also R = K ÷ n. Die gesamten Zinskosten der Gemeinschaft weist er als R × n − K aus; der Anteil des einzelnen Eigentümers daran ist wieder dieser Betrag mal seinem Anteil.

Was der Simulator nicht abbildet

Gerechnet wird ein einziges Darlehen mit einem Zinssatz und einer über die volle Laufzeit gleichbleibenden Rate. Nicht abgebildet sind: eine Zinsbindung, die kürzer ist als die Laufzeit, und die dann fällige Anschlussfinanzierung samt Restschuld; tilgungsfreie Anlaufzeiten; Bearbeitungs- und Bereitstellungsentgelte; Sondertilgungen; und die Kombination aus einem geförderten und einem freien Darlehen. Rechnen Sie mit dem effektiven Jahreszins aus dem Angebot der Bank: Er enthält die laufzeitabhängigen Kosten des Darlehens bereits. Bereitstellungszinsen gehen dagegen nicht in den Effektivzins ein, weil sie davon abhängen, wann die Gemeinschaft das Geld abruft – bei einer Sanierung in Bauabschnitten kann das spürbar werden.

Zuschüsse und zinsverbilligte Kredite der KfW wirken an zwei Stellen: Der Zuschuss senkt die Restsumme, der verbilligte Zinssatz senkt die Rate. Welche Programme mit welchen Sätzen offenstehen, ändert sich laufend – prüfen Sie den Stand vor der Versammlung bei der KfW oder über Ihren Energieeffizienz-Experten und tragen Sie die konkreten Werte hier ein.

Rechtlicher Rahmen: Beschluss, Haftung, Aufklärung

Seit der WEG-Reform, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig: Sie kann Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen, klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG). Den Kredit nimmt also die Gemeinschaft selbst auf, nicht die einzelnen Eigentümer.

Beide Finanzierungswege brauchen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Maßstab ist die ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 Abs. 1 WEG), zu der das Gesetz ausdrücklich die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) und die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) zählt.

Beim Kredit sagt das Gesetz es sogar ausdrücklich: Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft zwar gerichtlich und außergerichtlich, „beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer“ (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEG). Ohne Beschluss kann der Verwalter den Darlehensvertrag also nicht wirksam schließen.

Aufklärung vor dem Beschluss

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Gemeinschaft auch einen langfristigen Kredit in erheblicher Höhe aufnehmen darf und das ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Voraussetzung ist aber, dass das Risiko einer Nachschusspflicht der Eigentümer vor der Beschlussfassung erörtert wird und sich das aus dem Protokoll der Versammlung ergibt (BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 244/14). Fehlt diese Erörterung im Protokoll, ist der Beschluss angreifbar. In der Praxis fällt diese Aufgabe dem Verwalter zu, der die Beschlussvorlage vorbereitet und die Versammlung leitet.

Ist absehbar, dass die Gemeinschaft den Kredit wegen der Belastungshöhe oder bestehender Zahlungsrückstände nicht sicher bedienen kann, entspricht die Aufnahme in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Urteil erging noch zum alten Recht; die damals herangezogene Haftungsnorm (§ 10 Abs. 8 WEG a. F.) steht heute im Kern inhaltsgleich in § 9a Abs. 4 WEG.

Wer haftet, wenn ein Eigentümer ausfällt

Gegenüber Gläubigern der Gemeinschaft haftet jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 9a Abs. 4 WEG). Zahlt ein Eigentümer sein Hausgeld nicht, muss die Gemeinschaft die Kreditrate trotzdem bedienen – intern kann dann ein Nachschuss der übrigen Eigentümer nötig werden. Genau dieses Risiko meint der BGH, und genau darüber muss vor der Abstimmung gesprochen werden. Bei der Sonderumlage tritt der Ausfall sofort zutage, beim Kredit erst über die Jahre.

Wann welcher Weg passt

Für die Sonderumlage spricht: Sie kostet keine Zinsen, braucht keine Bank und keine Bonitätsprüfung, ist schnell beschlossen und bindet die Gemeinschaft nicht über Jahre. Eigentümer, die die Summe liquide haben oder privat günstiger finanzieren können, fahren damit fast immer billiger.

Für den WEG-Kredit spricht: Die Belastung ist planbar und niedrig, die Kosten verteilen sich über die Nutzungsdauer der Maßnahme, und niemand muss kurzfristig einen fünfstelligen Betrag aufbringen. Das erhöht die Chance, dass die Sanierung überhaupt beschlossen wird – gerade in Gemeinschaften mit einkommensschwächeren Eigentümern.

Dagegen spricht jeweils: Die Sonderumlage trifft alle auf einen Schlag und erzeugt Zahlungsausfälle, Mahnverfahren und Streit. Der Kredit kostet Zinsen, bindet die Gemeinschaft über Jahre und verlangt eine Bonitätsprüfung. Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, wechselt der Kredit nicht mit: Schuldnerin bleibt die Gemeinschaft. Der Erwerber schuldet ab dem Eigentumsübergang aber die dann fällig werdenden Vorschüsse und haftet ab da quotal nach § 9a Abs. 4 WEG. Eine laufende Kreditbelastung ist damit ein Punkt, über den beim Verkauf gesprochen werden muss.

Viele Gemeinschaften kombinieren beides: ein Teil kommt sofort als Sonderumlage, der Rest über einen Kredit. Der Simulator stellt bewusst die beiden reinen Wege gegenüber – eine Mischform rechnen Sie so durch: Tragen Sie den sofort umzulegenden Betrag zusätzlich zum Rücklageneinsatz ein. Die Karte „Option B“ zeigt dann die richtige Monatsrate für den verbleibenden Kreditteil.

Wichtig dabei: Die sofort fällige Zahlung müssen Sie selbst hinzurechnen, sie steckt in dieser Rechnung nicht mehr drin. Ein Beispiel: Von 200.000 € Restsumme sollen 100.000 € sofort umgelegt werden. Erhöhen Sie den Rücklageneinsatz von 80.000 € auf 180.000 €; bei 20 Einheiten zahlt jeder Eigentümer dann 5.000 € sofort und zusätzlich die angezeigte Monatsrate. Die Kennzahl „Summe für diesen Eigentümer“ deckt in dieser Konstellation nur den Kreditteil ab.