Getmomo Tools
Modernisierungsumlage-Check

So funktioniert der Modernisierungsumlage-Check

Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Das gilt für Modernisierungen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB, etwa wenn Endenergie nachhaltig eingespart oder der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. Vorher fallen der Erhaltungsanteil und Zuschüsse aus den Kosten heraus, danach begrenzt die Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB, um wie viel die Miete steigen darf. Der Rechner bildet Abzug, Umlage und Kappung ab. Die Kappung gilt je Wohnung, dafür braucht er beide Flächenfelder.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Pflicht ist nur das erste Feld. Jedes weitere Feld macht das Ergebnis genauer.

1: Kosten der Modernisierung eintragen (Pflichtfeld)
Tragen Sie im Feld „Kosten der Modernisierung (€)“ die Kosten der Maßnahme für das Gebäude ein. Reine Instandhaltungsmaßnahmen gehören nicht hinein. Ersetzt die Modernisierung alte Bauteile, etwa abgenutzte Fenster, tragen Sie im Feld „Davon Erhaltungsanteil (€)“ den Teil ein, der für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wäre (§ 559 Abs. 2 BGB, notfalls geschätzt). Das gilt auch, wenn die alten Bauteile noch funktionierten, aber schon einen erheblichen Teil ihrer Lebensdauer hinter sich hatten (BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19). Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat, gehören in das Feld darunter (§ 559a Abs. 1 BGB). Das Tool zieht beides ab, bevor es 8 % ansetzt.

Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt eine eigene Grenze: Die Monatsmiete darf dafür um höchstens 0,50 € je m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Wurde die Heizung mit Fördermitteln eingebaut, erlaubt § 559e BGB eine Erhöhung um 10 % der Kosten nach einem Pauschalabzug von 15 % für Erhaltung (§ 559e Abs. 2 Satz 1 BGB; nicht bei einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung im Sinne des § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz, Satz 2) und abzüglich der Förderung, ebenfalls höchstens 0,50 € je m². Die Grenze von 0,50 € rechnet das Tool mit, wenn Sie bei „Art der Maßnahme“ die Heizungsanlage wählen; die Erhöhung nach § 559e BGB bildet es nicht ab.

Schneller Check: Wenn Sie nur die Kosten eintragen und auf „Berechnen“ klicken, zeigt das Tool 8 % der umlagefähigen Kosten als rechnerischen Jahresbetrag für das gesamte Gebäude. Was Sie je Wohnung tatsächlich verlangen dürfen, kann niedriger liegen: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete wegen Modernisierung um höchstens 3 € je m² steigen (bei einer Miete unter 7 €/m² um 2 €, beim Einbau einer Heizung um 0,50 €). Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist die Erhöhung ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB). Bei einer Indexmiete ist sie nur möglich, wenn Sie die baulichen Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt haben, die Sie nicht zu vertreten haben, oder eine Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB eingebaut oder aufgestellt wurde (§ 557b Abs. 2 BGB).

2: Verteilung auf die Wohnung (optional)
Um den Anteil einer einzelnen Mietwohnung zu ermitteln, füllen Sie die beiden Flächenfelder aus:

Gesamtfläche Gebäude (m²): Tragen Sie hier die Summe aller Wohnflächen im Gebäude ein, auf die die Kosten verteilt werden sollen.

Fläche der Wohnung (m²): Geben Sie die Quadratmeterzahl der Wohnung an, für die Sie die Mieterhöhung berechnen möchten.

Das Tool verteilt die Kosten nach Wohnfläche. Kosten für mehrere Wohnungen sind angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB).

3: Kappungsgrenze prüfen (optional)
Wie stark die Miete je Wohnung steigen darf, begrenzt § 559 Abs. 3a BGB. Dafür nutzt das Tool drei Angaben:

Bisherige Nettokaltmiete (€/m²): Liegt die Monatsmiete vor der Erhöhung unter 7 € je m² Wohnfläche, darf sie um höchstens 2 € statt 3 € je m² steigen (Satz 2).

Bereits erfolgte Erhöhungen nach Modernisierung (€/m²): Die Grenze gilt für sechs Jahre. Frühere Erhöhungen nach § 559 oder § 559e BGB aus diesem Zeitraum werden darauf angerechnet, Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und wegen Betriebskosten (§ 560 BGB) nicht.

Art der Maßnahme: Für eine Heizungsanlage, die zugleich § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB erfüllt, gilt die Grenze von 0,50 € je m² (Satz 3).

Mit beiden Flächenfeldern zeigt das Ergebnis die Erhöhung für die Wohnung je Jahr und Monat und ob die Kappung greift.

Klicken Sie abschließend auf „Berechnen“.