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Instandhaltungsrücklage-Rechner

Instandhaltungsrücklage für die WEG berechnen

Wie hoch muss die Rücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein? Das Gesetz sagt es nicht. Es verlangt eine angemessene Rücklage — die Zahl dahinter muss die Gemeinschaft selbst finden. In der Praxis haben sich dafür zwei Rechenwege eingebürgert: die Pauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung und die Peterssche Formel. Dieser Rechner stellt beide nebeneinander und zeigt, wie weit die tatsächliche Zuführung Ihrer Gemeinschaft davon abweicht.

Das ist mehr als eine akademische Übung. Eine über Jahre zu niedrig angesetzte Rücklage fällt erst auf, wenn das Dach undicht wird oder die Heizung getauscht werden muss — und dann als Sonderumlage, die alle Eigentümer auf einen Schlag trifft. Wer die Lücke früh kennt, kann sie über den Wirtschaftsplan in kleinen Schritten schließen.

Was das WEG zur Erhaltungsrücklage sagt

Seit der WEG-Reform, in Kraft seit dem 1. Dezember 2020, heißt die Rücklage im Gesetz Erhaltungsrücklage. Der ältere Begriff Instandhaltungsrücklage ist umgangssprachlich weiterhin üblich und meint dasselbe.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG die „Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“. Das Gesetz nennt weder einen Betrag noch eine Berechnungsmethode. Was angemessen ist, hängt vom Zustand, vom Alter und von der Ausstattung des Gebäudes ab und wird von der Eigentümerversammlung im Rahmen des Wirtschaftsplans beschlossen (§ 28 Abs. 1 WEG). Jeder Eigentümer kann eine angemessene Rücklage verlangen; wird sie dauerhaft zu knapp bemessen, ist der Beschluss angreifbar.

Genau deshalb greifen Verwaltungen zu Orientierungswerten. Die beiden gängigen liefern dieser Rechner — als Diskussionsgrundlage für die Versammlung, nicht als rechtlich verbindliche Vorgabe.

Methode 1: Die Pauschale nach § 28 Abs. 2 II. BV

Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) stammt aus dem sozialen Wohnungsbau. § 28 Abs. 2 II. BV legt fest, welche Instandhaltungskosten im preisgebundenen Wohnraum in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden dürfen — gestaffelt danach, wie lange die Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres zurückliegt. Maßgeblich ist damit der 31. Dezember, nicht der Jahrestag der Bezugsfertigkeit. Der Verordnungstext nennt als Höchstsätze je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr:

• Bezugsfertigkeit liegt weniger als 22 Jahre zurück: höchstens 7,10 €
• Bezugsfertigkeit liegt mindestens 22 Jahre zurück: höchstens 9 €
• Bezugsfertigkeit liegt mindestens 32 Jahre zurück: höchstens 11,50 €

Ist ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden, erhöhen sich diese Sätze nach derselben Vorschrift um 1 €. Die Verordnung kennt daneben Abschläge, die nur im Mietverhältnis eine Rolle spielen — etwa für kleine Instandhaltungen zu Lasten des Mieters (§ 28 Abs. 3 II. BV). Im WEG-Kontext sind sie ohne Bedeutung, dieser Rechner lässt sie deshalb weg und wendet allein den Aufzugszuschlag an.

Für eine WEG gilt die II. BV nicht. Sie adressiert öffentlich geförderten und steuerbegünstigten Wohnraum und ist dort seit dem Wohnraumförderungsgesetz ohnehin Auslaufrecht. In der Wohnungseigentumsverwaltung wird sie ausschließlich als Orientierungsgröße herangezogen, weil das WEG selbst keine Höhe nennt. Die Gerichte sehen das genauso: Die Pauschalen können „allenfalls eine Orientierung für die Ermessensausübung darstellen“, binden die Eigentümerversammlung aber nicht (OLG Hamm, Beschluss vom 18.05.2006 – 15 W 25/06).

Hinweis zur Stufengrenze: Das Wort „mindestens“ setzt die Kante an den Anfang einer Stufe, nicht an ihr Ende. Ein Gebäude, dessen Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres genau 22 Jahre zurückliegt, fällt damit schon in die mittlere Stufe, genau 32 Jahre schon in die oberste. Der Rechner folgt dieser Lesart. Wer die Stufen umgangssprachlich als „22 bis 32 Jahre“ zusammenfasst, ordnet den Jahrgang 32 leicht eine Klasse zu niedrig ein.

Die Beträge der II. BV werden alle drei Jahre fortgeschrieben

Hier liegt der häufigste Fehler beim Zitieren dieser Vorschrift: Die im Verordnungstext abgedruckten Beträge sind nicht die geltenden. Nach § 28 Abs. 5a II. BV verändern sich die Beträge der Absätze 2 bis 5 entsprechend § 26 Abs. 4 II. BV — zum 1. Januar 2005 und danach zum 1. Januar jedes dritten Jahres, um die Veränderung des Verbraucherpreisindex. Das Bundesgesetzblatt wird dabei nicht neu gefasst. Wer die Verordnung nachschlägt, liest deshalb bis heute die Ausgangswerte von 2002, während längst fortgeschriebene Sätze gelten.

Zum 1. Januar 2026 sind die Sätze um 8,37 Prozent gestiegen (Verbraucherpreisindex Oktober 2022 gegenüber Oktober 2025). Seither gelten je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr:

• weniger als 22 Jahre: 11,50 € statt der abgedruckten 7,10 €
• mindestens 22 Jahre: 14,58 € statt der abgedruckten 9 €
• mindestens 32 Jahre: 18,62 € statt der abgedruckten 11,50 €
• Aufzugszuschlag: 1,63 € statt des abgedruckten 1 €

Darin steckt eine Verwechslungsfalle: 11,50 € ist im Verordnungstext der Satz für die älteste Baualtersklasse und seit 2026 zugleich der Satz für die jüngste. Wer den Betrag ohne Jahr und ohne Stufe zitiert, liegt schnell um eine ganze Klasse daneben.

Der Rechner bietet beide Stände an und ist auf den geltenden voreingestellt — eine Rücklage lässt sich nicht mit Sätzen bemessen, die seit 2005 überholt sind. Die Ausgangsbeträge bleiben im Auswahlfeld, damit Sie nachvollziehen können, woher die in der Fachliteratur zitierten Zahlen stammen: Das Ergebnis fällt mit ihnen rund 38 Prozent niedriger aus und rückt die II. BV deutlich weiter von der Petersschen Formel weg.

Methode 2: Die Peterssche Formel

Die Peterssche Formel geht nicht von einer Pauschale aus, sondern vom Lebenszyklus des Gebäudes. Ihre Annahme: Über eine Nutzungsdauer von 80 Jahren fällt für Instandhaltung insgesamt das 1,5-fache der ursprünglichen Herstellungskosten an. Von diesem Aufwand entfällt der überwiegende Teil auf das Gemeinschaftseigentum — Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Leitungen —, der Rest auf das Sondereigentum, das jeder Eigentümer selbst trägt. Die Fachliteratur nennt für den Gemeinschaftsanteil eine Spanne von 65 bis 70 Prozent; dieser Rechner setzt den oberen Rand von 70 Prozent an, mit dem auch die gängigen Rechenbeispiele arbeiten. Wer vorsichtiger rechnen will, kommt mit 65 Prozent auf rund sieben Prozent weniger.

Daraus ergibt sich die jährliche Rücklage je Quadratmeter: Herstellungskosten je m² × 1,5 ÷ 80 Jahre × 70 %.

Ein Rechenbeispiel mit Herstellungskosten von 2.000 € je Quadratmeter: 2.000 € × 1,5 ergibt 3.000 € Instandhaltungsaufwand über die gesamte Lebensdauer. Geteilt durch 80 Jahre sind das 37,50 € je Quadratmeter und Jahr. Davon 70 Prozent für das Gemeinschaftseigentum ergibt 26,25 € je Quadratmeter und Jahr. Bei 1.200 m² Gesamtwohnfläche sind das 31.500 € jährliche Zuführung.

Wichtig ist der Bezugswert: Gemeint sind die reinen Baukosten ohne Grundstücks- und Erschließungskosten, nicht der Kaufpreis und nicht der heutige Verkehrswert. Wer den Marktwert einsetzt, rechnet sich in Ballungsräumen eine Rücklage aus, die mit dem tatsächlichen Erhaltungsaufwand nichts mehr zu tun hat.

Die Formel geht auf Heinz Peters und sein 1984 erschienenes Werk „Instandhaltung und Instandsetzung von Wohnungseigentum“ zurück. Ihre bekannteste Schwäche ist praktischer Natur: Bei Bestandsgebäuden sind der Verwaltung die ursprünglichen Herstellungskosten meist nicht bekannt. Ein brauchbarer Ersatzwert steht oft im Gebäudeversicherungsschein.

Warum die Ergebnisse so weit auseinanderliegen

In der Voreinstellung — 2.000 € Herstellungskosten je Quadratmeter, Gebäude 25 Jahre, geltende Sätze der II. BV — empfiehlt die Peterssche Formel mit 26,25 € je Quadratmeter und Jahr knapp das Doppelte der II.-BV-Pauschale von 14,58 €. Wie groß der Abstand ausfällt, hängt von der Altersstufe, vom Aufzug und von der gewählten Satzbasis ab: Bei einem Gebäude ab 32 Jahren schrumpft er auf das 1,4-fache, bei einem unter 22 Jahre alten wächst er auf das 2,3-fache, und mit den abgedruckten Ausgangsbeträgen von 2002 liegt er zwischen dem 2,3- und dem 3,7-fachen. Dieser Abstand ist kein Rechenfehler, sondern der eigentliche Befund: Die beiden Verfahren messen etwas Unterschiedliches.

Die Pauschale der II. BV ist eine Obergrenze aus dem preisgebundenen Wohnungsbau. Sie kennt weder Bauweise noch Ausstattungsstandard und ist bewusst grob gehalten. Die Peterssche Formel bildet dagegen die realen Lebenszykluskosten ab: Je teurer ein Gebäude errichtet wurde, desto teurer ist es im Unterhalt — was der Erfahrung von Verwaltungen deutlich näher kommt.

Daraus ergibt sich ein bemerkenswerter Rollenwechsel. Im preisgebundenen Wohnraum ist die Pauschale eine Obergrenze: Mehr darf nicht in die Kostenmiete eingerechnet werden. In der WEG wird derselbe Wert als Untergrenze gelesen — als das Mindeste, was eine Gemeinschaft zurücklegen sollte. Beides ist für sich richtig, weil es zwei verschiedene Fragen beantwortet; wer die Zahl zitiert, sollte den Rahmen mitnennen.

Für die Praxis heißt das: Die II.-BV-Pauschale markiert die Untergrenze, unter die eine Gemeinschaft kaum sinnvoll gehen kann. Die Peterssche Formel markiert die Größenordnung, die eine über Jahrzehnte tragfähige Rücklage tatsächlich braucht. Wo eine Gemeinschaft zwischen beiden landet, ist eine Abwägung — abhängig davon, welche großen Maßnahmen anstehen, wie viel bereits angespart ist und was die Eigentümer monatlich aufbringen können.

Beide Werte sind Orientierung. Bei einer konkret absehbaren Maßnahme — Dachsanierung in fünf Jahren, Heizungstausch nach dem Gebäudeenergiegesetz — ist die Kostenschätzung des Fachplaners die bessere Grundlage als jede Faustformel.

So nutzen Sie den Rechner

1. Gesamtwohnfläche eintragen: die Wohnfläche aller Einheiten der Gemeinschaft in Quadratmetern, so wie sie der Teilungserklärung oder der Abrechnung zugrunde liegt.
2. Gebäudealter angeben: die Jahre seit Bezugsfertigkeit. Dieser Wert entscheidet, welche Stufe der II. BV greift.
3. Herstellungskosten je m² schätzen: die reinen Baukosten ohne Grundstück. Für Neubauten liefert die Bauabrechnung den Wert; bei Bestandsgebäuden hilft ein Wiederherstellungswert aus dem Gebäudeversicherungsschein weiter.
4. Satzbasis wählen: die im Verordnungstext abgedruckten Ausgangsbeträge oder die seit dem 1. Januar 2026 geltenden, fortgeschriebenen Sätze.
5. Aufzug ankreuzen, wenn die Gemeinschaft einen maschinell betriebenen Aufzug hat — die II. BV sieht dafür einen eigenen Zuschlag vor.
6. Aktuelle Zuführung eintragen: den Betrag, den der laufende Wirtschaftsplan pro Jahr in die Rücklage stellt. Erst damit erscheinen Soll-Ist-Vergleich und Differenz.

Das Ergebnis zeigt beide Empfehlungen als Jahressumme und heruntergebrochen auf den Quadratmeter im Monat — die Größe, die in der Eigentümerversammlung zählt, weil sie sich direkt in das monatliche Hausgeld übersetzt.

Der Rechner betrachtet ausschließlich die laufende Zuführung. Den bereits angesparten Bestand, Zinserträge und geplante Entnahmen bildet er nicht ab — dafür braucht es eine mehrjährige Liquiditätsplanung.