Im deutschen Mietrecht sind Schönheitsreparaturen als rein dekorative Arbeiten innerhalb einer Mietwohnung definiert. Das Ziel von Schönheitsreparaturen sind die Verbesserung des Aussehens der Mieträume sowie das Ausbessern von rein oberflächlichen Schäden. Die Last von Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Gemäß BGB und BGH Rechtssprechung ist der Vermieter für alle Renovierungsarbeiten in der Mietsache verantwortlich. Das heißt, wenn nichts anderes vereinbart ist der Vermieter für alle Renovierungsarbeiten verantwortlich, nicht der Mieter.
Wenn die Wohnung bei Einzug vom Mieter renoviert war, kann die Verantwortung für Schönheitsreparaturen vom Vermieter auf den Mieter übertragen werden. Allerdings nur über flexible Schönheitsreparaturklauseln. Auch wichtig, renoviert bedeutet nicht kernsaniert.
Unwirksam sind in allen Fällen sogenannte „starre“ Klauseln zum Thema Schönheitsreparaturen. Sollte z.B. vereinbart worden sein, dass der Mieter alle zwei Jahr die Wände neu streichen muss, ist diese Klausel rund um die Schönheitsreparaturen unwirksam. Und die Pflicht für alle Renovierungsarbeiten bleibt damit beim Vermieter.
Als Mieter haben Sie vielleicht schon einmal den Begriff Schönheitsreparaturen gehört, der sich auf Reparaturen oder Verbesserungen bezieht, die ein Mieter an einer Mietwohnung vornehmen muss. Es ist jedoch wichtig, dass Sie Ihre Rechte und aber auch Pflichten in Bezug auf Schönheitsreparaturen kennen, um unnötige Diskussionen und mögliche Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Das Mietrecht in Deutschland ist inzwischen sehr klar, was unter „Schönheitsreparaturen“ verstanden werden kann, deshalb kann der Großteil der Streitigkeiten aus Sicht von Mietern und Vermietern Rum um Schönheitsreparaturen bei Auszug einfach vermieden werden.
In diesem Blogbeitrag erläutern wir die rechtlichen Grundlagen von Schönheitsreparaturen, damit Sie als Mieter ihr Rechte und Pflichten während der Mietzeit und nach Auszug verstehen. Auch gehen wir auf die Nutzung der Kaution bzw. einer Kautionsbürgschaft durch den Vermieter nach dem Auszug ein. Und zeigen auf, wann ein Vermieter eine Kaution bzw. Kautionsbürgschaft verwenden darf, um Renovierungsarbeiten beim Auszug des Mieters an der Wohnung durchzuführen.
Schönheitsreparaturen sind als „kosmetische Arbeiten in einem Objekt“ definiert. Typische Beispiele für diese Art von Arbeit in der Wohnung sind das Streichen von Wänden, Fenster und das klassische tapezieren. Im unteren Teil des Text finden Sie noch die abschließende Liste aller Arbeiten die als Schönheitsreparaturen definiert sind.
Diese Art von Reperaturen können zwischen Mieter und Vermieter im Rahmen des Mietvertrag vereinbart werden. Damit gehen die Lasten aus dieser Art von Renoverierungsarbeiten in der Mietwohnung auf den Mieter über. Wichtig ist, dass dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. In diesem Rahmen wird auch festgelegt, wann diese Arbeiten zu erfolgen haben, also ob während der Mietzeit oder erst nach Auszug.
Hiervon zu differenzieren sind sogenannte Verbesserungsarbeiten bzw. Instandhaltungsarbeiten. Diese lassen sich auch über den Mietvertrag nicht auf den Mieter übertragen. Zur Instandhaltung gehören z.B. die Erneuerung von Holzteilen und Türschlössern, Glasarbeiten in der Wohnung, der Austausch von Tepichböden und das abschleifen und versiegeln von Parketböden. Mieter können über den Mietervertrag nicht dazu verpflichtet werden, diese Lasten zu tragen.
Eine Renovierungspflicht beim Auszug existiert nicht automatisch für Mieter. Damit Schönheitsreparaturen vom Vermieter an den Mieter rechtssicher übertragen werden können, muss der jeweilige Mietvertrag eine sogenannte Renovierungsklausel bzw. Schönheitsreparaturklausel aufweisen. Nur dann kann die Last auf den Mieter übergehen.
Durch diese Klarstellung im Mietvertrag wird für Mieter und Vermieter das Rechtsverhältnis klar geregelt. Der Mieter wird durch die Aufnahme zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet und der Vermieter von seiner Renovierungspflicht befreit.
Viele Standardmietverträge z.B. von Haus & Grund bieten Mietern und Vermietern rechtssichere Formulierungen im Einklang mit dem Mietrecht. Typische Formulierungen sind in diesem Zusammenhang z.B. „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“
Häufig wird hier verwechselt, dass die Klausel oder ähnlich lautende nicht bedeutet, dass der Mieter die Arbeiten, wie z.B. das streichen der Wände und Decken oder der Fenster selber durchzuführen hat, sondern lediglich für die Kosten aufkommen muss. Auch ist es wichtig für den Mieter zu verstehen, dass unsachgemäß ausgeführte Arbeiten ihn nicht aus der Pflicht entlassen.
Sollten Sie als Mieter Fragen zu einer Klausel in Ihrem Mietvertrag haben, sprechen Sie z.B. mit Ihrem lokalen Mieterverein. Um für beide Seiten Rechtssicherheit zu schaffen, empfiehtl es sich, von Anfang an mit den neusten Mustervorlagen zu arbeiten, wie die von Haus & Grund. Ein einfacher Blick auf die Version vor dem Abschluss des Mietvertrags kann beide Seiten vor viel Ärger bewahren.
Es gibt ein „aktuelles“ BGH Urteil aus dem Jahr 2015, welches das Thema Renovierungsverpflichtung bei Mietverträgen klar regelt. Der BGH urteilte hierzu im März 2015 in drei Verfahren (VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13). Die entsprechenden Urteile haben in Form von Standardformulierungen Eingang ins Mietrecht gefunden.
Wichtig ist hierbei für beide Seiten zu verstehen, dass die Hürde mit den Urteilen (VIII ZR) was als Schönheitsreparaturen gilt deutlich erhöht wurde und diese kein reiner Anspruch des Vermieters sind, sondern auch Ansprüche für den Mieter während der Mietdauer erwachsen können.
Gemäß dem BGH (Urteil VIII ZR) kann eine Übertragung der Lasten aus Schönheitsreparaturen auf den Mieter vom Vermieter nur dann erfolgen, wenn die Übergabe der Wohnung in einem renovierten Zustand erfolgt ist. Sollte der Zustand der Wohnung nicht renoviert gewesen sein, ist eine Übertragung vom Vermieter and den Mieter nicht über Klauseln im Mietvertrag möglich.
Genauso hat das BGH auch eingeführt, dass wenn der Zustand der Wohnung bei Einzug unrenoviert ist und der Mieter in der Wohnung Schönheitsreparaturen durchführt, er hierfür vom Vermieter einen angemessen Ausgleich erhalten muss. Dies kann für Mieter dann von Interesse sein, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde und eine deutliche Verbesserung der Mietsache durch den Mieter während der Mietdauer herbeigeführt wurde.
Wichtig ist für beide Seiten zu verstehen, was unter dem sogenannten „angemessen Ausgleich“ zu verstehen ist. Dieser sollte sich an den Kosten bei einer Fremdvergabe für notwendige Renovierungsarbeiten orientieren. Eine reine Begleichung der Materialkosten ist nicht ausreichend. Gleichzeitig darf der Vermieter aber auch einen Abschlag vornehmen im Vergleich zum Kostenvoranschlag eines Fachbetriebs, wegen fehlender Sachkunde, sollte der Mieter die entsprechenden Arbeiten in der Wohnung selber durchführen.
Viele Mieter missverstehen den Begriff renovierten Zustand. Der BGH meint hier keine Wohnung bei der gerade eine Kernsanierung durchgeführt wurde. Stattdessen kann „renoviert“ bereits bedeuten, dass die Wohnung vom Vermieter an den Mieter so übergeben wurde, dass die Räumlichkeiten den Gesamteindruck eines renovierten Objekts vermitteln. Das heißt vom Grundsatz, solange die Wohnung keine „übermäßig“ starken Abnutzungsspuren aufweißt, auch kleinere Auffrischungsarbeiten, z.B. an Fenstern und Außentüren ausreichen um den entsprechenden Zustand erreichen.
Vor diesem Hintergrund kommt dem Übergabeprotokoll für beide Seiten eine hohe Bedeutung zu. Denn so kann klar dokumentiert werden, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wurde. Und bildet mit dem aktualisierten Übergabeprotokoll beim Auszug des Mieters dann ein klares Koordinatensystem über das über mögliche Schönheitsreparaturen und größere Renovierungsarbeiten entschieden werden kann.
Ja es gibt Klauseln, die von Beginn an unwirksam sind und auf die sich ein Vermieter nicht berufen kann. Mieter sollten den Mietvertag direkt auf solche Klauseln hin kontrollieren und den Vermieter idealerweise vor Vertragsschluss darauf aufmerksam machen, um spätere Rechtsstreitigkeiten bzw. die Einschaltung eines Rechtsanwalt zu vermeiden.
Häufige unwirksame Klauseln in einem Mietvertrag sind sogenannte „starre Renovierungsklauseln“. Hierunter versteht man, dass der Mieter z.B. aufgrund abgelaufender Zeit während der Mietzeit zu Schönheitsreperaturen verpflichtet wird. Findet sich z.B. der Satz „Der Mieter ist während der Mietzeit alle drei Jahre verpflichtet die Wände und Decken zu streichen“ ist diese Klausel von Beginn an unwirksam.
Weitere Klauseln die von Beginn an unwirksam sind sind z.B. die Verpflichtung des Mieters durch den Vermieter, die Wohnung bei Auszug unabhängig vom Zustand zu renovieren. Oder die häufige Vorgabe, in welcher Farbe die Wände durch den Mieter nach Auszug zu streichen sind.
Darüber hinaus ist auch die sogenannte Quotenabgeltungsklausel von BGH als unwirksam eingestuft worden. Das bedeutet, das ein Mieter bei einem Auszug nicht dazu verpflichtet werden kann, die jeweils anteiligen Renovierungskosten zu übernehmen. Dies war in der Vergangenheit möglich, wenn der Mieter vor dem Ablauf einer Renovierungsfrist aus der Wohnung gezogen ist.
Diese „starren“ Klauseln hat der BGB im Zuge der Urteile rund um VIII ZR jetzt eindeutig geregelt und gibt so sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter klare Vorgaben rund um das Thema Schönheitsreparaturen.
Die „neue“ Rechtssprechung wird häufig noch nicht überall genutzt. Gerade viele kleine private Vermieter, die oft nur sehr selten Neuvermietungen haben, sind immer wieder erstaunt wenn Sie nach Konsultation mit einem Rechtsanwalt herausfinden, dass die Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.
Gleichzeitig kennen aber auch noch zuviele Mieter die neuste Rechtssprechung oder widersprechen möglichen unwirksamen Klauseln nicht schon bei der Unterzeichnung des Mietvertrags. Oder aktzeptieren nach dem Auszug aus der Wohnung Forderungen vom Vermieter für Renovierungsarbeiten, für die sie gemäß BGH Rechtssprechung nicht zuständig sind.
Wenn keine Schönheitsreparaturenklausel aufgenommen oder Klauseln aufgenommen wurden, die nicht vereinbar sind mit dem Mietrecht, kann der Mieter die Wohnung trotzdem nicht einfach an den Vermieter übergeben. Während der Mietdauer sieht das Mietrecht vor, dass der Mieter die Wände nach eigenen Vorlieben gestalten darf, z.B. in der Farbe schwarz.
Zum Auszug müssen die Wände aber neutral gestrichen sein, gemäß BGB Urteil. Dies fällt nicht unter die klassischen Schönheitsreparaturen bei Auszug, fällt aber trotzdem in den Aufgabenbereich des Mieters. Auch hier kann der Mieter selber entscheiden, ob er die Renovierungsarbeiten selber durchführen möchte oder nur die Lasten aus diesen trägt.
Darüber hinaus gibt es noch ein Urteil des Bundesgerichtshofs welches Raucher betrifft. Hat der Mieter im Mietobjekt stark geraucht, kann der Vermieter Schadensersatz für die Renovierung der Wände und Decken verlangen, sollten diese durch das Rauchen stark verfärbt worden sein und nach Qualm riechen. Dies gilt immer dann, wenn der Vermieter diese Rückstände aus der Nutzung der Mietsache nicht durch einfache Schönheitsreparaturen beheben kann (Bundesgerichtshof VIII ZR 37/07).
Im Rahmen der Übergabe der Wohnung wird meist klar, welche Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssen. Hierbei verständigen sich der Mieter und der jeweilige Hausverwalter dann meist, auf die konkrete Durchführung von Schönheitsreparaturen und ob diese noch durch den Mieter ausgeführt werden.
In diesem Fall erfolgt die finale Übergabe der Wohnung erst zu einem späteren Zeitpunkt. Um unnötige Kosten und Stress zu vermeiden, empfiehlt es sich, bereits eine erste Durchsprache der Übergabe vor dem eigentlichen Auszugstermin vorzunehmen, damit noch genug Zeit für die Schönheitsreparaturen in Eigenregie verbleiben.
Sollte der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht selber in der Wohnung durchführen können, wird im nächsten Schritt ein Kostenvoranschlag von einem Handwerksbetrieb eingeholt, sollte der Verwalter die arbeiten nicht selber durchführen können. Beim Auszug ist dies eine häufige Handhabung, da viele Mieter den Umfang von Schönheitsreparaturen häufig unterschätzen bzw. Vermieter die Arbeiten lieber von professionellen Betrieben durchführen lassen.
Das BGB regelt klar, dass der Vermieter für Schäden die nach Auszug des Mieters in der Wohnung festgestellt werden in den ersten sechs Monaten auf die Kaution zurückgreifen darf. Viele Vermieter nutzen die Kaution oder entsprechende Kautionsbürgschaft zur Zahlung von Rechnungen von Schönheitsreparaturen in der Wohnung. Während der Mietzeit kommt dies sogut wie nie für Schönheitsreparaturen vor.
Beim Auszug beauftragt der Hausverwalter dann die entsprechenden Betrieb um die offenen Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Im Nachgang informiert die Hausverwaltung den Mieter über die offene Forderung. Hierbei hat der Mieter natürlich Informationsrechte um möglichen Falschabrechnungen entgegenzuwirken.
Da beim Auszug das Mietverhältnis endet, greifen viele Vermieter gerne direkt auf die entsprechende Kaution zur Zahlung der offenen Forderung aus den Schönheitsreparaturen in der Wohnung zurück. Mit steigender Popularität von Kautionsbürgschaften beanspruchen auch immer mehr Vermieter den jeweiligen Bürgschaftsgeber zur Zahlung von offenen Rechnungen aus Schönheitsreparaturen in der jeweiligen Wohnung.
Der Vermieter reicht bei einer Kautionsbürgschaft einfach seine Forderung zusammen mit der Bürgschaftsurkunde beim jeweiligen Bürgschaftsgeber ein. Die Kautionsbürgschaft wird daraufhin vollständig oder teilweise ausgezahlt.
Im Nachgang wendet sich der Bürgschaftsgeber, also die jeweilige Bank oder Versicherung an den Mieter der Wohnung. Wenn der Mieter als Kautionsbürgschaft eine Bankbürgschaft gewählt hat, kann er meistens zwischen einer vollständigen Rückzahlung und einer Rückzahlung in Raten wählen.
Schönheitsreparaturen gemäß Deutschen Mietrecht sind das Anstreichen und Kalken der Wände und Decken, sowie das Tapezieren, das Streichen von Heizkörpern einschließlich Heizungsrohren und Fußböden und das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das anstreichen von Außentüren von außen fällt nicht darunter. Ziel ist es eine direkte Nutzung der Mietsache nach Auszug des alten Mieters zu gewährleisten.
Wenn Ihnen zu Unrecht Schönheitsreparaturen in Rechnung gestellt werden, ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte kennen und wissen, wie Sie mit der Situation umgehen können. Der erste Schritt besteht darin, Ihren Mietvertrag zu überprüfen, um festzustellen, ob Sie Schönheitsreparaturen zugestimmt haben. Wenn dies nicht der Fall ist, können Sie die Kosten bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Hausverwaltung anfechten, mit Ausnahme der oben beschriebenen Ausnahme für Wände in der Wohnung.
Wenn Sie Schönheitsreparaturen zugestimmt haben, aber der Meinung sind, dass Ihnen zu viel berechnet wurde, können Sie von Ihrem Vermieter oder Ihrer Hausverwaltung einen Einzelnachweis verlangen. In der Rechnung sollten die Art der durchgeführten Arbeiten, die Material- und Arbeitskosten sowie der Gesamtbetrag aufgeführt sein. Wenn Ihnen Unstimmigkeiten oder Fehler auffallen, z. B. doppelte Rechnungen oder Kosten für Arbeiten, die nicht ausgeführt wurden, können Sie die Kosten bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Hausverwaltung anfechten.
Als Mieter ist es wichtig, dass Sie Ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf Schönheitsreparaturen in der Wohnung kennen, um zu vermeiden, dass Ihr Vermieter Ihnen zu viel berechnet oder Sie ausnutzt. Vielen Vermietern ist garnicht bewusst, dass sich die Rechtssprechung durch das BGH Urteil im Jahr 2015 massiv verändert hat.
Gleichzeitig ist jetzt aber auch klar geregelt, dass Mieter ebenfalls Pflichten haben, die über das was häufig als Schönheitsreparaturen verstanden wird hinausgehen. Eine Schönheitsreparaturklausel sollte auch immer schon vor Beginn des Mietvertrags durch den Mieter auf mögliche „starre“ Formulierungen hin kontrolliert werden, um spätere Streitigkeiten rund um Schönheitsreparaturen an der Mietsache zu vermeiden.
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