Die Reform im Wohnungseigentumsgesetz

Zum 1.12.2020 ist die neue WEG-Reform in Kraft getreten und bringt einige Veränderungen in bisher unklaren Punkten. Hier haben wir alle wesentlichen Punkte des Gesetzes für Wohneigentümer und Verwalter für Sie aufgelistet. 

Wohnungseigentümer und Verwalter:  Die Veränderungen im WEMoG 

Das WEMoG, Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz oder auch das „Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften. Neben gelockerten Regelungen für den Verwaltungsbeirat sind die Anforderungen für Verwalter angehoben worden. 

Für Wohnungseigentümer

• Sanierung und Modernisierung: Mit einer Mehrheit der Eigentümerversammlung können nun Sanierungen und Modernisierungen einfacher durchgesetzt werden, ohne dass auf die Zustimmung aller Eigentümer gewartet werden muss. Wenn die Zustimmung mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde, müssen die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden, liegt die Zustimmung unter diesem Anteil, müssen nur diejenigen die Kosten tragen, die für die Maßnahme gestimmt haben. 
• Höhere Autonomie für Eigentümer: Eigentümer haben nun den Anspruch, auf eigene Kosten und ohne Zustimmung anderer Eigentümer aus der Gemeinschaft, eine Lademöglichkeit für ein Elektroauto einzubauen, barrierefreie Aus- und Umbauten vorzunehmen, Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie schnellen Internetanschluss anzugehen. 
• Gemeinschaft als Verantwortungsträger: Künftig ist klar geregelt, dass die Gemeinschaft der Träger von Rechten und Pflichten ist.
• Pflichten für Verwalter: Die Eigentümer der Gemeinschaft können nun festlegen, welche Maßnahmen Sie in die Erledigung der Verwalter geben möchten. Hierfür können Sie einen Maßnahmenkatalog anfertigen oder aber eine Wertgrenze setzen. So ist es beispielsweise möglich, dass Zahlungen ab einem bestimmten Wert, die Zustimmung der Eigentümer oder des Verwaltungsrates bedarf.
• Digitalisierung: Einige Punkte machen den digitalen Wandel einfacher. Hierzu zählen vor allem: 
  • Wohnungseigentümer können ab sofort entscheiden, ob sie an Eigentümerversammlungen online teilnehmen möchten. 
  • Umlauf-Beschlüsse müssen künftig nur in Textform verrichtet werden, anstatt, wie zuvor, in Schriftform. Damit wird nun ermöglicht, dass für Umlauf-Beschlüsse auch digitale Formen wie E-Mail oder Apps verwendet werden können.
• Verwaltungsbeirat: Das neue Gesetz schreibt vor, dass die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates nun flexibel von den Wohnungseigentümer per Beschluss festgelegt werden kann und ist nicht mehr, wie bisher, auf drei beschränkt. 
• Entziehung des Wohnungseigentums: Veränderung in der neuen Reform des WEMoG betreffen auch die Entziehung des Wohnungseigentums für Mitglieder. So ist es für Wohnungseigentümer nun einfacher, den Mitglieder das Wohnungseigentum zu entziehen. 
• Sondereigentum: Die Sondereigentumsfähigkeit wird auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen erweitert.

Verwalter

• Zertifizierte Verwalter: Die jahrelange Forderung  nach einem Sachkundenachweis für Verwalter des Verbands der Immobilienverwalter Deutschlands, wird nun in Form der “zertifizierten Verwalter” umgesetzt.
  Dafür gilt Folgendes:
  • Für eine ordnungsgemäße Verwaltung muss eine Wohnungsgemeinschaft zertifizierte Verwalter anstellen. Nach § 26a Abs. 1 WEG darf sich nur als Verwalter bezeichnen, wer eine entsprechende Prüfung in der zuständigen Handelskammer abgelegt hat. 
  • Personen, die Volljuristen, Immobilienkaufleute und Personen mit Studienabschluss mit Immobilien-rechtlichem Schwerpunkt sind, sind laut Verordnungsentwurf zertifizierten Verwaltern gleichgestellt. 
  • Verwalter, die bereits vor Inkrafttreten der Reform schon WEG-Verwaltung betreiben, gelten 3 Jahre als zertifizierte Verwalter und müssen anschließend ebenfalls eine entsprechende IHK-Prüfung ablegen. 

“Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert.“

Die neue WEG-Reform sieht keinen Pflichtenkatalog für Verwalter vor. Laut Gesetz, § 27 Abs. 1 Nr. 1 des WEMoG, haben sie alle Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung von untergeordneter Bedeutung zu treffen, vorausgesetzt sie führen nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Was von untergeordneter Bedeutung ist, bestimmt die Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft. 

Nach wie vor obliegen ihnen die folgenden Pflichten: 

• Die Beschlüsse der 

• Lasten- und Kostenbeiträge in Empfang nehmen und abführen, 
• Alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen und 
• Eingenommene Gelder zu verwalten.
• “Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, so § 9b Abs. 1 WEG-neu”