Die Mietkaution dient in erster Linie als Sicherheit für den Vermieter, falls der Mieter die Mietzahlungen nicht leisten kann oder Forderungen gegen ihn gestellt werden. Im Folgenden erläutern wir Ihnen die Rechtsgrundlagen der Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt:
Die Höhe der Mietkaution ist gesetzlich begrenzt und darf laut § 551 Absatz 1 BGB maximal 3 Kaltmieten betragen (z.B. bei einer Kaltmiete von 700 Euro darf die Kaution maximal 2.100 Euro betragen). Sollte der Mieter mehr gezahlt haben, hat er Anspruch auf die Rückzahlung der überzahlten Summe. Eine nachträgliche Erhöhung der Kaution durch den Vermieter bei Mieterhöhung ist nicht zulässig, da die gezahlte Kaution Bestand hat und ausreichend ist. Der Vermieter kann jedoch auf die Zahlung der Kaution verzichten, sofern dies im Mietvertrag nicht vorgesehen ist.
Laut § 551 Absatz 1 BGB ist die Höhe der Mietkaution gesetzlich begrenzt und darf maximal das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Kaltmiete ohne Betriebskosten betragen. Sollte der Mieter mehr gezahlt haben, hat er das Recht auf Rückzahlung der überzahlten Summe.
Eine nachträgliche Erhöhung der Kaution durch den Vermieter bei Mieterhöhung ist unzulässig, da die gezahlte Kaution als ausreichend gilt und Bestand hat.
Der Vermieter kann auch auf die Zahlung der Kaution verzichten, sofern dies im Mietvertrag nicht vorgesehen ist. Es ist wichtig, dass sowohl Mieter als auch Vermieter die gesetzlichen Vorschriften bezüglich der Mietkaution kennen und beachten, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Kaution wird in der Regel nach Abschluss des Mietvertrages, meistens zusammen mit der ersten Monatsmiete, gezahlt. Laut § 551 Absatz 2 BGB hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu bezahlen. Diese Möglichkeit der Ratenzahlung sollte im Mietvertrag festgehalten sein. Die erste Rate ist beim Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten werden gemeinsam mit den aufeinanderfolgenden Monatsmieten fällig.
Wenn der Mieter seine Pflichten ordnungsgemäß erfüllt hat, wird die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückerstattet. Sollte der Mieter jedoch Schäden verursacht haben, hat der Vermieter das Recht, einen Teil oder die gesamte Kaution einzubehalten, um diese Schäden zu decken.
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen. Er hat jedoch eine sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist von 6 Monaten, in welcher er die Kaution einbehalten darf. Dies gilt insbesondere bei folgenden Fällen:
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Vermieter in diesen Fällen nur so viel von der Kaution einbehält, wie tatsächlich für die Behebung der Schäden oder die Begleichung der Rückstände erforderlich ist. Übersteigt die Kaution die tatsächlich anfallenden Kosten, muss der Vermieter den Restbetrag an den Mieter zurückzahlen.
Wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt, hat der Vermieter das Recht, ihn per Schreiben daran zu erinnern und ihm eine Frist zur Zahlung zu setzen. Wenn der Vermieter innerhalb dieser Frist keine Zahlung erhält, kann er das Mietverhältnis gemäß §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB fristlos kündigen, da es sich hierbei um einen wichtigen Grund handelt.
(2a) Laut § 543 Absatz 1 stellt auch das Versäumen einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, einen wichtigen Grund dar. Die Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind, müssen bei der Berechnung der Monatsmiete nicht berücksichtigt werden. In diesem Fall ist keine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich. § 543 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anwendbar.
Sollte der Vermieter die Mietsicherheit nicht innerhalb der 6 Monate zurückzahlen, sollte der Mieter ihn telefonisch kontaktieren und an die Zahlung erinnern. Wenn er seine Kaution weiterhin nicht zurückerhält, wird eine Frist von 10 oder 14 Tagen gesetzt. Erhält er in dieser Zeit ebenfalls die Kaution nicht, sollte er sich Rechtsbeistand suchen.
Der Mieterschutzbund ist hier ebenfalls für den Mieter da.
In der Regel erfolgt die Abwicklung der Kaution über eine sogenannte Barkaution (551 BGB, Absatz 3)
→ Sie (Vermieter) erhalten die Kaution für die Wohnung bar oder überwiesen und legen die Kautionssumme auf einem separaten Konto ab.
Die zweite Option ist das sogenannte “verpfändete Sparbuch”
→ Der Mieter legt die Kautionssumme auf einem Sparbuch ab und verpfändet dieses an Sie, das heißt, er übergibt Ihnen das Recht zur Auszahlung.
Eine weitere Möglichkeit der Mietsicherheit ist die sogenannte „Bürgschaft“.
→ Eine Person, meist ein Familienmitglied oder ein Freund, stellt eine Bürgschaftserklärung aus und übernimmt damit die Verantwortung für die Kautionszahlung im Falle des Zahlungsverzugs des Mieters.
Es gibt auch die Möglichkeit einer „Kautionsversicherung“.
→ Der Mieter kann eine Versicherung abschließen, die im Falle eines Zahlungsverzugs oder Schadens die Kaution übernimmt.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Wahl der Mietsicherheit in Deutschland dem Vermieter überlassen ist und die Möglichkeiten der Mietsicherheit in anderen Ländern möglicherweise anders sind.
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