Als Mieter gehören zusätzliche Kosten in Form der jährlichen Nebenkostenabrechnung zu den höchsten Ausgaben, die auf Sie im Rahmen des Mietvertrags zukommen können. Häufig spricht man in diesem Zusammenhang von zweite Miete. Die Kosten für Heizung und Wasser können sich schnell summieren, vor allem in den kälteren Monaten.
Im Jahr 2022 und auch noch im Jahr 2023 sind die Preise durch den Krieg in der Ukraine insbesondere bei Gas und Öl extrem angestiegen. Aber auch viele andere Kosten, haben aufgrund der hohen Inflation stark zugelegt. Dies bedeutet für viele Mieter höhere bis sehr hohe Nachzahlungen in den nächsten Jahren.
In diesem Artikel möchten wir Ihnen gerne zeigen, wie Sie Nebenkosten sparen können und wie Sie mit einer hohen Betriebskostenabrechnung umgehen können und welche Möglichkeiten Sie bei der Zahlung haben. Sodass Sie zukünftig eine geringere Nebenkostenabrechnung für Ihre Wohnung erwarten können und Sie auch keine Sorge vor den aktuellen Betriebskosten haben müssen.
Zu Beginn möchten wir Ihnen einmal kurz erläutern, was das Mietrecht unter einer Nebenkostenabrechnung versteht. So können Sie ganz einfach kontrollieren, ob die enthalten Kosten in der Betriebskostenabrechnung für Ihre Wohnung auch wirklich korrekt sind oder ob Sie für die Abrechnung einen Widerspruch einreichen müssen.
Im Anschluss zeigen wir Ihnen, wie Sie einfache Möglichkeiten nutzen können um Ihre Nebenkosten zu senken und so bei der nächsten Nebenkostenabrechnung Bares Geld sparen können. Dazu zeigen wir Ihnen im ersten Teil des Artikels verschiedene Möglichkeiten, die Sie einfach nutzen können, ohne auf Komfort verzichten zu müssen.
Und im Dritten Teil des Artikels gehen wir darauf ein, was Sie tun können, wenn Sie eine hohe Nebenkostennachzahlung erwarten und wie Sie Ihre bereits gezahlte Kaution oder Kautionsbürgschaft hier nutzen können, um diese einmalig hohe Nebenkostenabrechnung abzufedern.
In der Umgangssprache wird oft von Nebenkosten gesprochen. Manche Mieter sehen in den Nebenkosten oft auch eine zweite Miete. Im Sinne des Mietrecht müsste aber eigentlich von Betriebskosten die Rede sein. Rechtlich gibt es Nebenkosten nur im gewerblichen Bereich. Da das Wort Nebenkosten aber inzwischen als Synonym verwendet wird, sprechen wir im folgenden auch von Nebenkosten bzw. der Nebenkostenabrechnung.
Nebenkosten werden im §556 BGB geregelt, dort ist geregelt, dass Mieter die anfallenden Betriebskosten aus dem Mietobjekt trägt. Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert hierfür drei Kriterien, die erfüllt sein müssen, damit diese Betriebskosten bzw. Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können:
1. Die Kosten müssen regelmäßig anfallen
2. Die Kosten entsprechen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit
3. Die Kosten fallen für den tatsächlichen Gebrauch der Mieteinheit an
Bei der Nebenkostenpauschale zahlt der Mieter für die Wohnung monatlich in Form eines pauschalen Betrags der durch den Vermieter bzw. die Hausverwaltung festgesetzt wurde. Darin enthalten sind alle Nebenkosten und dies unabhängig von der tatsächlichen Höhe. Der Vermieter erstellt bei dieser Art der Nebenkosten keine Abrechnung. Wenn die Nebenkosten höher ausfallen, ist das ein Risiko in der Verwaltung. Wenn die Betriebskostenabrechnung eine Differenz zugunsten des Mieters zeigt, ist der Vermieter nicht verpflichtet, diese an den Mieter auszuschütten.
Der Standardfall in Deutschland sind die sogenannten Nebenkostenvorauszahlungen. Dabei handelt es sich rechtlich um einen Abschlag, der zusammen mit der monatlichen Miete an der Vermieter überwiesen wird. Bei dieser Form der Nebenkostenabrechnung ist der Vermieter verpflichtet, jedes Jahr eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen und mit dem Mieter zu teilen. Hieraus kann sich dann für den Mieter eine Nebenkostennachzahlung ergeben oder eine Gutschrift, je nach Verbrauch und Preisentwicklung.
Die Zahlung von Nebenkosten muss immer im jeweiligen Mietervertrag zwischen Mieter und Vermieter geregelt sein. Zu den Kosten die der Mieter dann tragen muss gehören die folgenden 16 Kosten. In diesem Zusammenhang spricht man im Mietrecht auch immer von umlagefähigen Nebenkosten. Wichtig ist, dass die jeweils abgerechneten Nebenkosten so auch immer im Mietvertrag explizit vereinbart wurden. Die einzige mögliche Ausnahme hiervon ist die Aufnahme einer sogenannten Öffnungsklausel im Mietvertrag. Damit können Mieter und Vermieter die Umlage von zukünftigen Betriebskosten vereinbaren, die erst in der Zukunft anfallen können.
Grundsteuer
Wasserkosten
Abwasser
Fahrstuhl (falls vorhanden)
Straßenreinigung
Müllabfuhr
Hausreinigung/Ungezieferbekämpfung
Beleuchtung
Gemeinschaftsantenne/Breitbandkabel
Gartenpflege (falls vorhanden)
Schornsteinreinigung
Einrichtungen für die Wäschepflege
Heizung und Warmwasserkosten
Versicherungen
Hausmeisterservice
Sonstige Kosten
Mieter haben das Recht einen Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einzulegen, sollte eine der folgenden Positionen für die Wohnung enthalten sein und haben ein Recht darauf das der Fehler in der Abrechnung durch den Vermieter behoben wird.
Reperaturkosten: Diese muss der Vermieter tragen, da diese Kosten dem bestimmungsgemäßen Zustand der Mietsache dienen. Wichtig auch hier, dass die Hausmeisterkosten entsprechend aufgeteilt werden. Sollte der Hausmeister Reparaturen durchführen, müssen diese Stunden aus der Betriebskostenabrechnung herausgerechnet werden und dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Verwaltungskosten: Kosten vom Vermieter für die Beauftragung einer Hausverwaltung gehören auch nicht zu den Mietnebenkosten und der Mieter hat ein Recht darauf, dass diese Kosten vom Vermieter übernommen werden.
Bankkosten: Hierunter zählen meistens Kontoführungsentgelte. Auch hier gilt, diese Kosten sind nicht umlagefähig. Mieter müssen diese Kosten nicht für den Vermieter übernehmen.
Überhöhte Kosten: Der Vermieter darf keine Kosten abrechnen, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprechen. Dies ist ein häufiger Streitpunkt in der Betriebskostenabrechnung.
Auch hier bietet das Mietrecht bzw. die aktuelle Rechtsprechung des BGH klare Leitlinien. Falls die Abrechnug formale Fehler aufweißt, kann das den Mieter von der Zahlung der Nebenkosten befreien.
Neben der Schriftform gibt es eine Reihe von weiteren Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung:
Klarheit: Auch ohne betriebswirtschaftliche Kenntnisse muss ein Mieter oder eine Mieterin in der Lage sein, den Inhalt der Nebenkostenabrechnung nachvollziehen zu können. Wichtig ist auch, dass keine komplexen Rechnungen vom Mieter verlangt werden dürfen, um der Abrechnung des Vermieters folgen zu können.
Übersichtlichkeit: Hier geht es um die Abgrenzbarkeit der einzelnen Angaben in der Nebenkostenabrechnung. Ein Mieter oder eine Mieterin muss in der Lage sein, welche einzelnen Kosten in welcher Höhe angefallen sind.
Nachvollziehbarkeit: Der Vermieter muss dem Mieter alle notwendigen Daten zur Verfügung stellen, sodass die entsprechenden Verbräuche durch den Mieter nachvollzogen werden können.
Sollte es zu stärkeren Abweichungen im Vergleich mit den Vorjahreszeiträumen kommen, sollte der Vermieter eine kurze Erklärung hinzufügen. Im aktuellen Umfeld, sind die Treiber der Nebenkosten leider sehr einheitlich und lassen sich meist nicht auf versteckte Kosten des Vermieters zurückführen.
Vielen Mietern ist nicht bewusst, wieviel Einfluss sie selber auf die Nebenkostenabrechnung haben. Mieterinnen und Mieter können mit ein paar einfachen Umstellungen, die Nebenkosten deutlich über die Jahre senken. Auch wenn die Energiepreise in den letzten Monaten sehr hoch waren lassen sich mit ein paar Tricks diese singulären Effekte nicht vollständig abfedern aber deutlich verringern, sodass Mieterinnen und Mieter geringe Mietnebenkosten im nächsten Jahr erwarten können.
Wichtig ist, dass die Energie in der eigenen Wohnung nicht zu den Mietnebenkosten zählt, wie in den vorherigen Absätzen definiert. Der Mieter schließt hier eigenständig einen Belieferungsvertrag mit einem Versorger für die Wohnung ab. Diese Kosten gehen zwar auch jeden Monat für die Nutzung der Wohnung ab, sind aber kein Teil der Warmmiete.
Die einzigen Stromkosten die der Mieter über die Nebenkosten trägt sind die Kosten für die Beleuchtung und ggf. für den Wäscheraum. Wobei hier häufig auch einzelne Steckdosen zur Verfügung gestellt werden, die dem jeweiligen Zähler des Mieters zugeordnet sind, sodass der Mieter keine Kosten von anderen Mietern über die Betriebskosten tragen sollte.
Eine der einfachsten Möglichkeiten, Heizkosten zu sparen, ist die Einstellung Ihres Thermostats. Wenn Sie Ihre Raumtemperatur um ein paar Grad herunterdrehen, können Sie Ihre Energierechnung erheblich senken. Sie können auch ein programmierbares oder smartes Thermostat verwenden, um die Temperatur automatisch zu regulieren, wenn Sie nicht zu Hause sind oder schlafen. Hier gibt es viele Anbieter von sogenannten „Smart-Metern“ diese können Ihnen einfach helfen, Kosten zu sparen und so Ihre Mietnebenkosten dauerhaft zu reduzieren.
Eine weitere Möglichkeit, Heizkosten zu sparen, besteht darin, undichte Stellen an Türen und Fenstern abzudichten. Die Anbringung von Dichtungsbändern ist eine einfache und erschwingliche Methode, um Zugluft zu verhindern und Ihr Zuhause wärmer zu halten. Dichtungsbänder finden Sie in den meisten Baumärkten, gerade bei älteren Fenstern enthalten diese schnell einen Effekt.
Auch lohnt sich gerade im Altbau die Isolierung der Eingangstür, z.B. mit einem schweren Vorhang. Da die meisten Treppenhäuser nicht beheizt sind oder nur unzureichend, verlieren viele Wohnungen darüber viel Wärme, was nur über eine höhere Heizungseinstellung kompensiert werden kann, die höhere Kosten zur Folge hätte.
Wenn Sie zu Energiesparlampen wechseln, können Sie auch bei Ihrer Stromrechnung Geld sparen. LEDs verbrauchen z.B. deutlich weniger Energie und halten länger als herkömmliche Glühbirnen. Sie können auch in Erwägung ziehen, in Bereichen wie Fluren und Badezimmern Bewegungsmelder einzusetzen, um den Energieverbrauch weiter zu senken. Dieser Tipp hilft Ihnen mehr bei Ihrer eigenen Stromrechnung als bei den nächsten Betriebskosten, aber ist nicht zu unterschätzen.
Undichte Wasserhähne können im Laufe der Zeit eine beträchtliche Menge Wasser verschwenden und Ihre Wasserrechnung in die Höhe treiben. Reparieren Sie undichte Stellen, sobald Sie sie bemerken. Sie können auch Duschköpfe mit niedrigem Durchfluss und Wasserhahnperlatoren installieren, um den Wasserverbrauch noch weiter zu senken.
Auch eine Verkürzung der Duschzeit kann helfen, Wasserkosten zu sparen. Durch kürzeres Duschen können Sie pro Woche viele Liter Wasser sparen. Sie können auch überlegen, das Wasser abzustellen, während Sie sich einseifen, und einen Duschkopf mit niedrigem Durchfluss zu verwenden, um den Wasserverbrauch weiter zu senken.
Warmwasserkosten sind ein Teil der Nebenkosten und sind dabei nicht zu unterschätzen. Eine kürzere Duschzeit spart Kosten für Sie und damit am Ende bares Geld. Viele Vermieter weisen immer wieder auf den großen Effekt hin, den eine kürzere Duschzeit am Ende vom Jahr auf die Nebenkosten haben.
Wenn Sie einen Geschirrspüler benutzen, anstatt das Geschirr von Hand zu spülen, können Sie tatsächlich Wasser sparen. Geschirrspüler verbrauchen weniger Wasser und Energie als der Abwasch von Hand. Achten Sie nur darauf, dass Sie den Geschirrspüler erst dann einschalten, wenn er voll ist.
Auch wenn die Nebenkosten deutlich höher ausgefallen sind, ist dies kein Grund zur Panik. Sie sind in der aktuellen Situation nicht allein und viele Vermieter versenden aktuell Betriebskosten in der Höhe von mehreren Monatswarmmieten. Der Treiber sind hier meistens die deutlich gestiegenen Heizkosten. Trotzdem lohnt es sich, die Abrechnung auf Fehler hin zu kontrollieren bzw. auf Kosten die gemäß Mietvertrag nicht enthalten sein dürfen.
Sollte Sie die Abrechnung vor finanzielle Herausforderungen stellen, sprechen Sie Ihren Vermieter direkt an. Sie werden merken das Sie nicht allein sind und auch Ihr Vermieter an einer guten Lösung für beide Seiten interessiert ist. Häufig kann eine Ratenzahlung vereinbart werden über mehrere Monate, sodass Sie die einmaligen sehr hohen Betriebskosten über die Zeit hinweg abzahlen können.
Falls Ihre Betriebskosten in diesem Jahr sehr hoch ausgefallen sind, gibt es einen einfachen Weg, wie Sie diese direkt an Ihren Vermieter zahlen können über eine Umwandlung. Unter der Kautionsumwandlung versteht man die Umwandlung der bestehenden Barkaution in einer Kautionsbürgschaft.
Hierbei werden die offenen Betriebskosten einfach mit der bereits eingezahlten Kaution durch den Vermieter verrechnet. Sprechen Sie im ersten Schritt mit Ihren Vermieter über das Thema. Viele Vermieter nutzen bereits Getmomo als Kautionsbürgschaftsanbieter und können Ihnen eine Umwandlung einfach und schnell anbieten. Sollte Ihr Vermieter noch kein Partner von Getmomo sein, registrieren Sie sich einfach auf getmomo.de/mieter. Getmomo tritt dann für Sie in den Austausch mit Ihrem Vermieter.
Ihr Vermieter lädt Sie dann einfach und schnell zur Getmomo Kautionsbürgschaft ein. Sobald diese erfolgreich abgeschlossen wurde, schließen Sie einen Zusatz zu Ihrem existierenden Mietvertrag. In diesem Zusatz zum Mietvertrag wird dann einmal festgehalten, dass eine alternative Kaution eingebracht wird.
Darüber hinaus geben Sie in dem Zusatz zum Mietvertrag Ihrem Vermieter das Recht, dass er die offenen Betriebskosten mit der vorhanden Kaution verrechnen darf und Ihnen die entsprechende Differenz dann erstattet. Mehr Informationen zum Thema Kautionsbürgschaft finden Sie in unserem Blog.
Über diesen einfachen Weg über einen Zusatz zu Ihrem existierenden Mietvertrag können Sie Ihre Betriebskosten direkt zahlen, ohne eine hohe finanzielle Belastung. Die Kosten für eine Kautionsbürgschaft, z.B. von Getmomo sind auf Monatsbasis meist deutlich unterhalb von einer Netflix-Gebühr. Registrieren Sie sich einfach auf getmomo.de um Ihren persönlichen Preis herauszufinden.
Der Weg der Umwandlung der Kaution im Rahmen der Zahlung der Betriebskosten ist bei dem jeweiligen Eigentümer und der Hausverwaltung sehr beliebt und bietet für alle Seiten nur Vorteile. Sie haben auf Anhieb Ihre Betriebskosten bezahlt und erhalten je nach Kautionshöhe noch eine Rückzahlung. Der Eigentümer erhält direkt alle offnen Betriebskosten für die Mietwohnung und ist weiterhin in der gleichen Höhe abgesichert.
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