Bei den Kautionsarten werden die verschiedenen Arten einer Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, erklärt. Egal für welche Option sich Vermieter und Mieter entscheiden, wofür der Vermieter die Kautionssumme verwenden kann, ist vorgeschrieben.
Grundsätzlich gilt die Mietkaution als Absicherung für den Vermieter im Falle von Forderungen gegenüber dem Mieter. Somit ist die Kaution auch nur dafür für den Vermieter zu nutzen. Dazu gehören:
Miete
Schönheitsreparaturen (vorausgesetzt laut Vertrag ist der Mieter hierfür zuständig)
Schadensersatz aller Kosten wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen
Schäden in der Wohnung
Nachzahlung von Betriebskosten
Zu Beginn des Mietverhältnisses muss die Kaution somit, getrennt von dem Vermögen des Vermieters angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB). Dadurch ist er im Falle einer Insolvenz, ist er dadurch weiterhin in der Lage, dem Mieter bei Auszug die Summe zurückzuzahlen.
Während des Mietverhältnisses darf der Vermieter nur auf die Kaution zugreifen, wenn die Forderung unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich begründet ist.
Nach Ende des Mietverhältnisses, darf der Vermieter jedoch auch ohne unstreitige, rechtskräftig festgestellte oder offensichtlich begründete Forderung zugreifen. In jedem Fall gilt für den Vermieter: Sollte er auf die Kaution zugreifen, muss er den Mieter nicht nur informieren, sondern auch eine detaillierte Abrechnung einreichen. Erfahren Sie hier mehr über die Inanspruchnahme der Kaution.
Bei Mietzahlungsausfällen: Oft ist unklar, wann der Vermieter bei Mietzahlungsausfällen auf die Kaution zurückgreifen darf. Bei allen anderen Forderungen wie zum Beispiel den Schönheitsreparaturen erfolgt der Anspruch auf die Kaution sinngemäß nach Auszug (im Rahmen der Prüf- und Überlegfrist. Sollten jedoch Mietrückstände entstehen, gilt: Eine Verrechnung der Mietschulden mit der Mietkaution ist während des Mietverhältnisses unzulässig. Nur in bestimmten Ausnahmefällen, ist dies möglich, welche rechtlich anerkannt werden müssen. Das bedeutet: Die Verrechnung der Mietschuld mit der Mietkaution ist erst nach Ablauf des Mietverhältnisses und Auszug zulässig.
Nein, ein Recht des Mieters, die letzten Mietzahlungen mit der bereits hinterlegten Mietkaution zu verrechnen, existiert nicht. Die Pflicht für den Mieter, die monatliche Miete zu bezahlen, endet erst mit dem Ende des Mietvertrags. Erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses und der erfolgten Übergabe hat der Mieter das Recht auf eine Rückzahlung der Kaution.
Das Abwohnen einer Mietkaution ist gemäß § 535 BGB nicht zulässig. Die Verpflichtung des Mieters, die monatliche Miete zu bezahlen, endet erst mit dem Ende des Mietvertrags. Der Mieter hat erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach erfolgter Übergabe das Recht auf eine Rückzahlung. Die Kaution erfüllt für den Vermieter eine Art Sicherheitszweck (§ 551 BGB).
Eine Mieterin muss laut eines Urteils des LG München (Urteil vom 05.04.2016, Az.: 432 C 1707/16) bis zum letzten Monat des Mietverhältnisses die Miete bezahlen. Nachdem die Mieterin das Mietverhältnis der Wohnung gekündigt hatte, ging sie davon aus, sie könne den Rest der ausstehenden Miete in Höhe von 4.675 € einfach mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung abwohnen und zahlte für die letzten zwei Monate keine Miete mehr. Die Vermieterin klagte dagegen.
Im Normalfall gerät der Mieter mit diesem Vorgehen, mit der Miete die Kaution abzuwohnen und damit zur Aufrechnung zu nutzen, in einen Mietzahlungsverzug. Sodass der Vermieter die Möglichkeit hat, eine Klage einzureichen und somit die ausgebliebene Miete sogar gerichtlich einfordern kann. Der Vermieter darf ohne vorherige Mahnung und zur Begleichung der Mietschulden eine Klage einreichen (LG Berlin, Beschl. v. 13.02.2012, Az.: 12 T 1/12, GE 2012, 487).
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Das AG München vertritt in einem Urteil vom 05.04.2016 die Ansicht, dass der Mieter die Mietzahlungen vorzeitig einstellen könne, wenn er befürchtet, dass der Vermieter auf die Kaution zugreifen würde. In einem solchen Fall sollten Mieter sich an den Mietvertrag halten und ihre Rechte und Pflichten als Mieter kennen, da ausbleibende Mietzahlungen und eine Verrechnung mit der Kaution zu hohen Gerichtskosten führen können.
Weitere Informationen über die Kautionsvereinbarung finden Sie in unserem Blog speziell für Mieter.
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